Titolu

X’inhu eżattament il-kuntratt tal-kommodat?

Dan it-tip ta’ kuntratt iġib miegħu l-aspett tar-restituzzjoni tal-ħaġa kommodata. Din ir-restituzzjoni tavvera ruħha, fil-każ li jkun pattwit żmien, meta jiskadi dak iż-żmien. Żmien li jista’ jkun espress, jew dedott impliċitament mill-użu tal-ħaġa tenut rigward tan-natura tagħha.

Jista’ jkun ukoll li l-kuntratt ikun għal użu determinat u mhux żmien determinat.

Fir-rigward jinsab spjegat illi “iż-żewġ modalitajiet possibbli tal-kuntratt tal-kommodat, kemm dik relatata maż-żmien u dik relatata ma’ l-użu, jistgħu jeżistu indipendentement minn xulxin u waħda ma kienetx marbuta mal-oħra. Il-partijiet jistgħu allura jiftehmu żmien li fih il-kommodat kellu jipperdura, bla ma jiftehmu x’użu determinat kellu jsir mill-ħaġa kunsinnata b’self u vice-versa” – (Ara Fortunato Mercieca et -vs- Joseph Mercieca, Appell, Sede Inferjuri, 1 ta’ Novembru 2000.)

Il-kommodatarju irid għalhekk jinqeda bil-ħaġa għal żmien jew għall-użu determinat, bl-obbligu li jroddha lura lill-kommodanti. L-effett tal- ftehim allura jintemm “wara li jkun għadda ż-żmien miftiehem, inkella, fin-nuqqas ta’ ftehim, wara li tkun serviet għall-użu li għalih (Il-ħaġa) ġiet mislufa” (Art 1835 (1) tal-Kodiċi Ċivili).

 

 

Meta jintemm l-effett tal-ftehim tal-kommodat?

Il-kommodatarju irid jinqeda bil-ħaġa għal żmien jew għall-użu determinat, bl-obbligu li jroddha lura lill-kommodanti. L-effett tal- ftehim allura jintemm “wara li jkun għadda ż-żmien miftiehem, inkella, fin-nuqqas ta’ ftehim, wara li tkun serviet għall-użu li għalih (l-ħaġa) giet mislufa” (Art 1835 (1) tal- Kodiċi Ċivili).

 

 

X’jiġri jekk m’hemmx determinazzjoni espressa f’kuntratt ta’ kommodat?

Fl-assenza ta’ determinazzjoni espressa, l-kommodat hu ntiż konvenut għaż-żmien neċessarju li jikkonsenti lill-kommodatarju jisserva bil-ħaġa għall-użu stabbilit fil-kuntratt.

 

 

X’jiġri jekk il-kuntratt ta’ kommodat huwa għal użu speċifiku?

Meta l-kommodat ikun għall-użu speċifiku, ma jistax jingħad li dan kien wieħed bla żmien jew indefinit. Għall-kuntrarju t-terminu tiegħu huwa ċirkoskritt proprju fil-limiti ta’ l-użu speċifiku determinat mill-kommodant. Appena dak l-użu speċifiku jiġi estint, jiġi estint ukoll il-kuntratt u jinħoloq l-obbligu minn dak il-mument tar-restituzzjoni tal-ħaġa mislufa mill-kommodatarji

 

 

F’każ ta’ kuntratt ta’ kommodat, x’jiġri jekk ma jkunx possibbli li tiġi stabbilita d-durata taż-żmien?

Jekk ma jkunx possibbli li tiġi stabbilita d-durata taż-żmien, lanqas permezz tad-determinazzjoni ta’ l-użu, il-ftehim hu meqjus kommodat bla determinazzjoni ta’ żmien ossija prekarju. Dan tal-aħħar, għalkemm affini mal-kommodat, jiddifferenzja ruhu minnu għall-fatt li f’tali ipotesi min jikkonċedi l-ħaġa għandu d-dritt li jitlob ir-restituzzjoni tagħha fi kwalunkwe żmien.

 

 

Self ta’ dar mill-ġenituri lill-ibnu biex jgħix mal-familja tista’ titqies bħala komodat?

Iva. Fil-fatt hekk iddeċidiet il-Qorti ta’ l-Appell fil-każ ta’ Zahra v Zahra (Appell Ċivili Numru. 427/2002/1). F’dak il-każ, il-Qorti irraġunat li l-oġġett misluf (id-dar) kien għall-użu determinat u speċifiku biex it-tifel jgħix ma’ martu. It-terminu irriżulta mill-użu inkwantu tali użu għandu konnaturat fih durata predeterminata fiż-żmien - durata determinata u kontinwattiva.

F’każ ta’ kommodat, tista’ tieħu l-oġġett misluf qabel iż-żmien?

Biex tieħu l-oġġett lura qabel dan iż-żmien, il-kommodant irid iġib raġuni serja ta’ xi bżonn impellenti, kif irid is-subinċiż (2) ta’ l-Artikolu 1835. Madankollu, il-liġi ma tikkuntentax ruħha bi kwalsiasi pretest, hi x’inhi. 

X’jiddifferenza l-kommodat mill-prekarju?

Ġie deċiż illi “l-eżistenza taż-żmien hija mportanti għad-distinzjoni bejn il-kommodat u l-prekarju. Għax meta hemm iż-żmien il-kuntratt huwa ta’ kommodat u l-kommodant ma jistax jieħu lura l-oġġett ħlief fil-każ ta’ bżonn urġenti u mprevist sakemm jgħaddi dak iż-żmien; mentri jekk ma jkunx hemm żmien, il-kuntratt ikun ta’ prekarju u sid l-oġġett jista’ jieħdu lura meta jrid” (Kollez. Vol XXXI pII p29).

Dan ifisser, għalhekk, illi min jislef jista’ jirreċedi ‘ad nutum’ mill-kuntratt f’kull każ li ma jkunx stabbilit żmien għar-restituzzjoni tal-ħaġa jew dan iż-żmien mhux deżumibbli mill-użu li għalih il-ħaġa hi destinata.

 

X’ikun it-titolu tal-kommodat?

L-Artikolu 1824 tal-Kap. 16 jgħid, “Il-kommodat jew self għall-użu hu kuntratt li bih waħda mill-partijiet tikkunsinna ħaġa lill-parti l-oħra sabiex din tinqeda biha bla ħlas għal żmien jew għal użu determinat bl-obbligu ta’ dak illi jirċeviha li jrodd il-ħaġa nnifisha.” Dana jfisser li l-kommodat jew self għall-użu huwa kuntratt li bih waħda mill-partijiet tikkunsinna l-ħaġa lill-parti l-oħra sabiex din tinqeda’ biha bla ħlas għall-żmien jew użu determinat bl-obbligu fuq dak li rċeviha li jrodd il-ħaġa nnifisha. Karattru essenzjali tal-kommodat huwa l-gratuita’ tal-prestazzjoni tal-ħaġa. Kumpens nominali ma jħassarx il-kommodat, imma jrid ikun kumpens żghir u insinifikanti. U għalhekk fil-każ li l-użu tal-ħaġa jiġi mogħti b’korrispettiv jeżula l-kommodat u tissubentra l-figura ta’ lokazzjoni.

 

 

Huwa veru li jekk twaħħal kamra tal-banju f’post ta’ ħaddieħor, dik issir tal-post?

L-Artikolu 567 tal-Kodiċi Ċivili jgħid hekk:

‘ll-frottijiet naturali, tax-xogħol, jew ċivili jmissu, b’jedd ta’ aċċessjoni, lis-sid tal-ħaġa li tagħtihom, bil-piż li jħallas l-ispejjeż li ħaddieħor ikun għamel sabiex il-ħaġa tagħti dawk il-frottijiet jew sabiex dawk il-frottijiet jiġu kkonservati.’

Dan ifisser li dawk il-benefikati li jikkonsistu f’bini jew fixtures li jingħaqdu mal-proprjeta` jingħaqdu mal-fond skont il-prinċipju ġenerali tal-jedd ta’ l-aċċessjoni.

Xi tfisser ‘l-użu komuni tal-bejt bi dritt li twaħħal it-tank u l-aeriel’?

Kien hemm ċirkostanzi pjuttost simili fil-kawża fl-ismijiet Joseph Grima et v. Sydney Atkins et fejn fil-kuntratti li bihom kienu xtraw l-appartament relattivi tagħhom id-diversi konvenuti tal-istess blokka kien ġie stipulat illi l-konvenuti kellhom l-użu komuni tal-bejt bid-dritt li jiġi stallat tank u aerial. Il-kuntratt tal-konvenuti Atkins kien jistipula illi l-appartament tagħhom kellu “The use of the roof having a right to install a water tank and a television aerial on the said roof”.

F’ dak il- każ, il-Qorti kienet irriteniet illi l-ispeċifikazzjoni tad-dritt li jiġi stallat radio/television aerial u tank tal-ilma kienet konċessjoni “over and above” id-dritt tal-użu tal-bejt u difatti kompliet tgħid hekk:

“Id-dritt speċifikat tal-installazzjoni tat-tank tal-ilma u tal-aerial tat-televiżjoni ingħata mhux biex jikkwalifika jew jillimita l-użu tal-bejt, iżda ex abundanti cautela, u biex jiġu evitati dubji dwar l-estenzjoni tal-użu…”.

Is-sid żamm id-dritt li jibni penthouse iżda dan se jfisser li l-bejt ma jistax jintuża aktar. Dan xorta jista’ jagħmlu?

Id-dritt tal-użu tal-bejt huwa servitu` mhux kontinwu u dan is-servitu` jiġi akkwistat proprju bil-kuntratt. Jekk dan id-dritt tassew jeżisti f’kuntratt, il-kostruzzjoni tal-penthouse mis-sid tista’ sseħħ jekk mhux se tnaqqas jew ixxekkel tali servitu`.

Dan huwa in lineja ma’ dak li jrid l-Artikolu 474(1) tal-Kodiċi Ċivili, cioe’:

‘Is-sid tal-fond serventi ma jista’ jagħmel xejn li jista’ jnaqqas l-użu tas-servitù jew li jagħmel li dan l-użu jkun ta’ xkiel akbar. Hu ma jistax ibiddel il-kondizzjoni tal-fond, lanqas ma jista’ jiddestina għall-eżerċizzju tas-servitù parti oħra tal-fond diversa minn dik li fiha s-servitù kienet ġiet stabbilita fil-bidu.’

Huwa veru li jekk wieħed jikkostruwixxi fuq art tal-ġar li tmiss miegħu, jista’ jirrimedja billi jħallas kumpens lill-ġar?

Din tissejjah ‘aċċessjoni’ li tista’ tkun permessa jekk dak li bena fuq il-proprjeta’ ta’ ma’ ġenbu, wettaq dan ‘in good faith’ iżda wkoll, jekk il-ġar kien jaf b’ dak li qed jiġri.

l-Artikolu 571 tal-Kodiċi Ċivili jgħid hekk:

“Jekk fit-tlugħ ta’ bini tiġi okkupata b’ bona fidi, biċċa art mill-fond li jmiss ma’ dak il-bini u l-ġar ikun jaf li qiegħed isir dak il-bini u ma jagħmilx oppożizzjoni, l-art li tiġi hekk okkupata u l-bini li jsir fuqha jistgħu jiġu dikjarati ta’ proprjeta’ ta’ min bena, taħt l-obbligu li jħallas lis-sid il-valur tal-wiċċ li jkun okkupa u jagħmel tajjeb kull ħsara li tkun saret.”

Illi rigward l-Artikolu 571 il-Qorti tal-Appell fil-kawża fl-ismijiet Ġuze’ Azzopardi vs Francis Baldacchino (deċiża fil-25 ta’ April 1975) qalet illi:

“Din id-dispożizzjoni tal-Kodiċi Ċivili tagħna, derivata mill-artikolu 463 tal-Codice Sardo (imbagħad ripetut fil-Kodiċi Taljan tal-1865) tikkonsakra favur l-edilizju prinċipju ta’ natura eċċezzjonali li min jikkostruwixxi fuq art mhux tiegħu, jista’ jottjeni purke’ jikkonkorru dati kundizzjonijiet li l-art tiġi proprjeta’ tiegħu.”

Illi kif ġie spjegat fis-sentenza fl-ismijiet Robert Mizzi vs Francesca Debono deċiża mill-Qorti tal-Appell (fl-14 ta’ Ottubru 1966) il-kundizzjonijiet li għandhom jikkonkorru biex dan l-artikolu jiġi applikat huma:

1. Li jkun jittratta ta’ bini;
2. Illi l-bini li jsir ikun okkupa parti mill-fond li jmiss miegħu;
3. Illi l-kostruzzjoni tkun saret in buona fede u
4. Illi l-viċin kien jaf li kien qed isir dak il-bini u ma għamilx oppożizzjoni.

Illi fir-rigward tal-kwistjoni ċentrali tal-buona fede s-sentenza fl-ismijiet Carmelo Parnis vs George Fenech deċiża mill-Prim’ Awla fl-10 ta’ April 1953 affermat illi din “tikkonsisti fil-konvinzjoni f’min ikun qed jibni li l-kostruzzjoni tkun qegħda fuq art tiegħu, b’mod li ma jkollux l-intenzjoni li jusurpa l-art ta’ ħaddieħor iżda li jagħmel att leġittimu; u l-prova f’dan ir-rigward għandha ssir minn min jallega l-użurpazzjoni, b’ mod li jekk dan ma jasalx f’ dik il-prova, allura għandha tirbah il-preżunzjoni legali tal-bona fede”.

Illi rassenja dettaljata ta’ duttrina fir-rigward tinsab fis-sentenza tal-Prim’ Awla fl-ismijiet Oliver Agius vs Joseph Gatt, deċiża fil-31 ta’ Jannar 2003.

Illli interessanti huwa l-fatt li l-Artikolu 571 jagħti diskrezzjoni lill-Qorti – li rari jsir aċċenn fuqha – li tiddikjara l-art okkupata bħala appartenenti issa lill-konvenut.

Infatti l-artikolu msemmi jgħid illi: “l-art li tiġi hekk okkupata u l-bini li jsir fuqha jistgħu jiġu dikjarati proprjeta’ ta min bena”.

Fis-sentenza fl-ismijiet Anthony Galea vs Giovanni Farrugia, deċiża mill-Qorti tal-Appell fis-16 ta’ Settembru 1994, dan il-punt ġie sottolinejat meta l-Qorti qalet illi:

“L-artikolu 571 in fatti ma jeskludix id-dritt tal-ġar li ġie imċaħħad minn xi parti tal-proprjeta’ tiegħu li jaġixxi għar-reintegrazzjoni tad-drittijiet tiegħu kif ippropona l-attur.

Jipprospetta biss li f’ċerti determinati ċirkostanzi u f’dawk biss u meta hekk jirriżulta, għandu jitqies li jkun hemm aċċessjoni tal-bini li jkun magħmul fuq il-propejeta’ ta’ ħaddieħor u tal-art taħtha b’mod li din titqies bħala li tappartjeni lil min ikun għamel il-kostruzzjoni. Din hija għalhekk eċċezzjoni għar-regola. Eċċezzjoni li tippermetti lill-Qorti d-diskrezzjoni li ma tapplikax is-sanzjoni ultima tar-reintegrazzjoni sħiħa l-aktar in omaġġ tal-preżunta u ppruvata bona fede ta’ min bena.

Dikjarazzjoni li tista’ ssir mill-Qorti ‘sua sponte’ jekk jirriżultawlha ċ-ċirkostanzi sabbiliti fl-artikolu jew b’deċiżjoni ta’ eċċezzjoni ‘ad hoc’ mogħtija mill-konvenuti.”

X’differenza hemm bejn l-actio finium regundorum tiddistingwi ruħha mill-actio reivindicatoria?

L-actio finium regundorum tiddistingwi ruħha mill-actio reivindicatoria b’dal-mod:

L-actio reivindicatoria tippresupponi kontestazzjoni dwar id-dominju jew titolu tal-proprjeta’. huwa meħtieġ li l-attur iġib provi ta’ titolu li jkun oriġinali u mhux derivattiv. B’tal-ewwel, l-awturi u d-duttrina tifhem dak it-titolu li jitnissel favur persuna mingħajr ma jkun mgħoddi lilu minn ħaddieħor, filwaqt li titolu derivattiv huwa dak fejn il-jedd jgħaddi mingħand persuna għal għand oħra.

Dan ifisser li jista’ jkun hemm kisba b’titolu oriġinali wkoll fejn il-ħaġa, qabel, kienet ta’ ħaddieħor imma li tkun waslet għand is-sid attwali mingħajr ma tkun ingħaddiet lilu mis-sid ta’ qabel: dan iseħħ, per eżempju, fejn wieħed jikseb bil-pussess għal żmien ta’ iżjed minn tletin sena bla ma qatt ikun ġie mfixkel f’dak il-pussess, jew fejn wieħed iżomm oġġett mitluq minn ħaddieħor għaż-żmien meħtieġ.

Madankollu, u minħabba li f’xi każijiet ikun impossibbli li wieħed juri titolu oriġinali, sa minn dejjem ġie mogħti lir-rivendikant id-dritt li jipprova titolu aħjar minn dak tal-parti mħarrka. Fi kliem ieħor, meta l-kriterji rigorużi tal-azzjoni rivendikatorja ma jistgħux jitwettqu għar-rigward tal-piż tal-prova tat-titolu, l-attur jingħata l-jedd li jipprova titolu aħjar minn tal-parti mħarrka. Din l-azzjoni hija magħrufa bħala l-actio publiciana (in rem), li hija azzjoni reali ta’ għamla petitorja fejn is-saħħa tat-titolu huwa mkejjel inter partes u mhux, bħal fil-każ tal-azzjoni rivendikatorja vera u proprja, erga omnes. Huwa rimedju li l-Qrati tagħna tawh għarfien, ukoll fil-qafas ta’ azzjoni ta’ rivendika ta’ ġid minn idejn ħaddieħor. B’mod partikolari, dan it-tqabbil tat-titoli tal-parti attriċi u tal-parti mħarrka jsir meħtieġ meta l-parti mħarrka tiddefendi lilha nnifisha bl-eċċezzjoni ta’ titolu li jħabbatha mat-titolu tal-parti attriċi, li, impliċitament, titqies li hija eċċezzjoni li tagħraf it-titolu tal-parti attriċi.

L-actio finium regundorum hi  maħsuba biex tirriżolvi kwistjonijiet dwar l-estensjoni tad-dritt fuq il-proprjeta’ u għalhekk ittendi biex telimina l-inċertezzi tad-demarkazzjoni bejn żewġ fondi u tagħmel is-sitwazzjoni ta’ fatt kompatibbli għal dik tad-dritt. Fi kliem ieħor għandha bħala skop u finalita’ tagħha d-determinazzjoni oġġettiva tal-fond u l-aċċertament ta’ l-estensjoni tad-dritt. Infatti, din l-azzjoni tista’ titressaq biss fejn żewġ proprjetajiet ta’ sidien differenti jkunu jmissu ma’ xulxin u fejn hemm dubju dwar fejn tibda l-waħda u tintemm l-oħra - per eżempju, żewħ egħlieqi jmissu ma’ xulxin.

Li jiġri f’dal-każ hu li ż-żewġ kontendenti huma gravati bil-prova li jiddemostraw l-estensjoni tal-fond rispettiv tagħhom. Hawnhekk ma japplikax il-prinċipju ‘actore non probante, reus absolvitur’ in kwantu stante l-karattru ‘vindicatio duplex incertae partis’, il-konfini jrid jiġi determinat in relazzjoni għal dawk l-elementi probatorji li jkunu attendibbli. M’hemmx dubju li dawn l-elementi jistgħu jiġu suppliti b’kull mezz ta’ kull speċi magħruf mill-Kodici ta’ Organizzazzjoni u Proċedura Ċivili. B’danakollu f’każijiet ta’ din in-natura hemm ċerti elementi li jistgħu jitqiesu deċiżivi. Hekk, per eżempju, wieħed ma jistax jipprexxindi ruħu mill-eżami tat-titolu ta’ akkwist tal-proprjetajiet rispettivi in kwantu dawn ċertament jikkostitwixxu l-bażi prevalenti għar-riżoluzzjoni ta’ l-inċertezza. Trattandosi mbagħad minn pożizzjonijiet ta’ art waħda organika, jagħmel prova attendibbli l-kejl riżultanti mill-istess attijiet ta’ akkwist u mill-pjanti. Dan għaliex tali kejl huwa evidentement idoneju għall-individwar b’ċerta eżattezza tal-linja ta’ qasma bejn iż-żewġ proprjetajiet limitrofi.

F’din l-azzjoni reali u petitorja m’humiex għaldaqstant id-drittijiet rispettivi tal-proprjeta` li jitqiegħdu in diskussjoni imma l-iskop tal-azzjoni hu dak li jtendi unikament biex tiġi eliminata l-inċertezza dwar id-demarkazzjoni bejn żewġ fondi, u b’hekk is-sitwazzjoni ta’ fatt tiġi adegwata għal dik ta’ dritt.

Jekk passaġġ jidjieq bi ftit ċentimetri, xorta hemm lok għal spoll?

Mhux neċessarjament meta d-diskrepanza fil-fehma tal-qorti tkun insinnifikanti u l-aċċess jibqa’ possibli kif kien jew l-użu preċedenti ma jiġix impedit.

Kif jista’ ħajt diviżorju jiġi komuni?

Fl-ewwel lok wieħed dejjem irid iżomm f’moħħu s-segwenti:

Skond l-Artikolu 409 tal-Kodiċi Ċivili:-

“Jekk ma jkunx hemm sinjal jew prova oħra li juru l-kuntrarju, il-ħajt li qiegħed biex jaqsam bini minn bini ieħor jitqies li huwa komuni sal-quċċata, u, meta dan il-bini u l-ieħor ma jkunux ta’ għoli wieħed, sa metru u tmenin ċentimetru minn fejn wieħed mill-bini jibda biex ikun aktar għoli”.

l-Artikolu 409(3) tal- Kodiċi Ċivili imbagħad jgħid:

“Jekk min-naħa waħda jkun hemm bini, u, min-naħa l-oħra bitħa, ġnien jew għalqa, il-ħajt jitqies li hu kollu ta’ sid il-bini”.

Issa l-Artikolu 418 tal- Kodiċi Ċivili jgħid kif ħajt jew xi parti minnu li mhux komuni jsir komuni. Dan billi:

“Kull sid jista’ wkoll jagħmel komuni, kollu jew biċċa minnu, ħajt li jmiss mal-fond tiegħu, billi jħallas lil sid dan il-ħajt in-nofs ta’ kemm jiswa kollu, jew in-nofs ta’ kemm tiswa l-biċċa li hu jkun irid jagħmel komuni, u n-nofs ta’ kemm tiswa l-art li fuqha l-ħajt ikun mibni, u billi jagħmel ukoll ix-xogħolijiet li jkunu meħtieġa sabiex ma ssirx ħsara lill-ġar.”

Kif titwieled preskrizzjoni ta’ 30 sena?

Il-preskrizzjoni tat-tletin sena titwieled jekk pussess għal żmien tletin sena ikun tali li dak li jkun ikun aġixxa  bħala sid il-ħaġa (uti dominus). Dan skont l-Artikolu 2143 tal-Kodiċi Ċivili.  Dan il-pussess, biex allura ikun leġittimu, irid ikun tgawdija ta’ jedd li wieħed iżomm jew jeżerċita bħala tiegħu innifsu, jiġifieri esklussiv u assolut.

Minbarra dan, huwa meħtieġ ukoll li l-imsemmi artikolu jinqara flimkien mal-Artikolu 2107(1) tal-istess Kodiċi, li jfisser x’għamla ta’ pussess huwa meħtieġ. F’dan il-każ, il-liġi trid li l-pussess ikun kontinwu, bla xkiel minn ħaddieħor (“paċifiku”), fid-dieher u mhux ekwivoku (“esklussiv”), b’mod li min tkun għaddejja l-preskrizzjoni kontrih seta’ jkun jaf – ukoll jekk fil-fatt ma kienx jaf – li l-pussessur qiegħed iżomm b’dak it-titolu.

Fejn imbagħad il-kisba ta’ titolu bil-preskrizzjoni ta’ 30 sena titqajjem minn xi parti f’kawża, ikun meħtieġ ukoll li dik il-parti turi b’seħħ minn meta tkun bdiet il-pussess kwalifikattiv tagħha fuq dik il-ħaġa. F’każ bħal dan, madankollu u sakemm il-pussess ikollu l-kwalitajiet li ssemmew aktar qabel, il-pussess li jkun ħaddan u żamm xi antenat immedjat tal-attwali pussessur jgħodd ukoll għall-finijiet tal-għadd taż-żmien meħtieġ biex inissel it-titolu b’użukapjoni.

 

Il-proprjeta’ akkwistata bi preskrizzjoni tista’ tintilef b’nuqqas ta’ użu?

Il-proprjeta` ma tintilifx bin-nuqqas ta’ użu da parte tas-sid. Tintilef, invece, jekk ħaddieħor jieħu pussess tagħha u jeżerċita fuqha jedd ta’ poter għaż-żmien kollu mil-liġi stabbilit u skond il-kundizzjonijiet l-oħra preskritti mill-Artikolu 2107 tal-Kodiċi Ċivili. Jispetta għalhekk lil dan ħaddieħor l-oneru li jipprova r-rekwiżiti kollha tax-xorta ta’ akkwist vantat minnu. Isegwi li l-azzjoni tal-proprjetarju biex jieħu dak li huwa tiegħu ma tistax tiġi opposta b’sempliċi preskrizzjoni estintiva, imma b’dik akkwiżittiva konvolġenti l-pussess ta’ l-eċċipjent.

 

Jekk kerrej ‘jipposjedi’ bejt fuq fond mikri iżda mhux proprjeta’ ta’ sid il-kera, is-sid proprju (sid il-kera) igawdi minn dik il-preskrizzjoni?

M’hux biżżejjed li tgħid li l-kerrejja kienu qegħdin jiddetjenu għan-nom tas-sidien u li għalhekk dawn tal-aħħar kienu qegħdin jippreskrivu kif trid il-liġi, jekk is-sidien ma kienux jafu b’dan kollu. Trid  issir il-prova li s-sidien, kienu jafu bl-okkupazzjoni ta’ din il-parti tal-bejt u li jwettqu atti animo domino fuq l-istess. Fi kliem is-sentenzi fuq dan il-punt, irid ikun hemm il-konvolġiment tal-pusses tas-sid propju.

 

Jekk tixtri fond okkupat b’persuna li jirrisjedi hemm b’tolleranza, tista’ tkeċċieh?

Persuna, li tixtri fond okkupat b’persuna oħra li daħlet fil-fond b’sempliċi tolleranza tal-proprjetarju preċedenti, m’hix obbligata tħalli lil dik it-terza persuna tibqa’ in okkupazzjoni tal-fond, u tista’ taġixxi għall-iżgumbrament tagħha peress li t-terz ikun bla titolu.

 

In-nota ta’ l-insinwa hi diffiċli biex tkun taf jekk fond hux milqut b’servitu’?

Persuna li se takkwista proprjeta` m’għandhiex tikkuntenta ruħha billi tara biss in-nota tal-insinwa li l-iskop tagħha hu biex tagħti avviż lit-terzi dwar il-fatt li jkun sar att ta’ trasferiment u tal-proprjeta` milquta bl-att reġistrat - il-kundizzjonijiet li jirregolaw dak it-trasferiment jew ħolqien ta’ dritt reali, u li jirriżultaw minn dak l-att, iridu, imbagħad, jiġu meħuda u eżaminati mill-att innifsu.

Jekk il-proprjetarju ta’ qabli kien ta kunsens lill-ġar ipoġġi t-tank fuq il-bejt tiegħi, għandi obligu li t-tank jibqa’ fejn hu?

Fil-kawża Borg -vs- Refalo, deċiża minn din il-Qorti fis-7 ta’ Ottubru, 1997, intqal li l-fatt li persuna tat permess lill-ġar tagħha biex din tppoġġi tank tal-ilma fuq il-bejt tagħha, fin-nuqqas ta’ kuntratt pubbliku, dak il-ġar ma jakwista ebda drittijiet fuq il-proprjeta` tal-persuna l-oħra, li tista’, meta trid, titlob lill-ġar ineħħi l-istess tank. Hekk ukoll fil-każ Degiorgio -vs- Zammit Tabona et, deċiża fil-15 ta’ Ottubru, 1982, il-Qorti  osservat li meta ġar jippermetti t-tgawdija ta’ servizz, ma tinħoloq ebda servitu` meta ma jkun hemm la titolu u lanqas l-mgħodija taż-żmien biżżejjed biex jiġi akkwistat dritt bis-saħħa tal-preskrizzjoni.

X’differenza hemm bejn azzjoni petitorja u dik possessorja?

Il-fondament ġuridiku tal-azzjoni petitorja huwa d-dritt, u l-iskop hu r-rikonoxximent u t-tutela ta’ dak id-dritt. L-azzjoni petitorja tingħaraf mill-azzjoni possessorja mill-att tar-rikors u mill-ewwel difiża li jopponi l-konvenut. Jekk id-domanda tkun poġġuta fuq il-pussess bħala fatt, l-azzjoni hija possessorja; jekk ikollha bħala fondament tagħha l-offiża tad-dritt, l-azzjoni tkun petitorja.

Jista’ wieħed jiddeċiedi li jikanċella servitu’ li jgawdu minnu terzi?

Le. Servitu’ li minnu jgawdu terzi ma jispiċċax għax bini jbiddel l-idejn. Skont il-prinċipju nemo dat plus quam habet, wieħed ma jistax ibiegħ aktar minn dak li għandu.

Jista’, bħala difiża kontra azzjoni spoljattiva, wieħed fixkel il-pussess ta’ l-ieħor għax il-liġi tippermettilu?

Fil-kawża fl-ismijiet Alfredo Delia -vs- Bonaventura Schembri et deċiża nhar l-4 ta’ Frar 1958 għar-rigward tal-element tal-pussess li:

'L-azzjoni ta’ spoll isservi biex tipproteġi l-pussess, ikun x’ikun, jew id-detenzjoni ta’ ħaġa mobbili jew immobili, li tiġi vjolentement jew okkultament meħuda mingħand il-possessur jew detentur; u ġie deċiż kemm -il darba li tapplika wkoll għat-tutela tal-kważi-pussess tad-drittijiet reali; u hija nerenti għall-fatt ta’ min b’awtorita’ privata jikkompixxi u jagħmel għad-dannu ta’ terza persuna att li, għalkemm jista’ jkollu dritt għalih, ma setax jeżerċitah mingħajr l-intervent tal-Qrati. F’azzjoni ta’ din in-natura m’humiex ammissibbli ħlief eċċezzjonijiet dilatorji, u għall-“actio spollii” l-ispoljant ma jistax jirrispondi, “in difesa”, li dak li għamel kien att leġittimu; għaliex l-indaġini tal-leġittimita jew le hija riservata lill-ġudizzju petitorja.'

‘Spoll vjolenti’ bifors irid ikun rejat?

Le. Fil-każ Joseph Scerri vs. Spiridione Falzon deċiża mill-Prim’Awla tal-Qorti Ċivili nhar l-24 ta’ Jannar, 1958 intqal hekk:

'Spoll vjolent huwa kwalsiasi att arbitrarju li jsir bil-forza privata kontra l-volonta’ ta’ l-ispoljat u l-att ikun arbitrarju mhux biss meta jikkostitwixxi reat skont il-liġi, iżda anke meta jiġi kompjut arbitrarjament u kontra l-volonta’ tal- possessur, b’mod li jista’ jagħti lok għall-azzjoni ta’ danni kontra min ikun għamel dak l-att.'

‘Ċessjoni’ ta’ kirja, tista’ ssir bil-fomm?

Legalment ma jistax ikun  hemm ċessjoni vera u proprja ta’ kirja in kwantu fis-sens strett tal-Kodiċi Ċivili jinsab kontemplat illi ġjaladarba ċ-ċessjoni hija bejgħ ta’ kreditu, ta’ jedd jew ta’ azzjoni (Artikolu 1469), dak il-Kodiċi jesiġi “ad validitatem” li ċ-ċessjoni ssir bil-miktub (Artikolu 1470), oltre li jrid ukoll ikun hemm korrispettiv li hu rekwiżit essenzjali ta’ kull xorta ta’ bejgħ u ta’ assenjazzjoni. Dan jgħodd ukoll għaċ-ċessjoni ta’ kirja billi, kif deċiż, “la cessione d’affitto soggiace alle regole relative alla cessione dei diritti in generali e quindi dev’essere fatta in iscritto”.

X’inhuma l-konsegwenzi jekk kerrej ma jieħux ħsieb il-post mikri lilu?

L-Artikolu 1554(a) tal-Kodiċi Ċivili jgħid illi l-kerrej hu obbligat li jinqeda bil-fond mikri bħala missier tajjeb tal-familja. Minn dan jiskaturixxi l-obbligu tiegħu li jikkustodixxi u jikkonserva l-fond, b’mod li jivviġila fuq l-integrita’ tiegħu, jieħu l-kawteli meħtieġa għall-konservazzjoni tiegħu, jipprovdi għat-tiswijiet urġenti li jmissu lilu u li javża tempestivament lil sid il-kera bil-ħtieġa li dan jipprovdi għat-tiswijiet li huma a karigu tiegħu.

Bla dubju dan l-obbligu tal-kustodja hu strumentali għall-obbligu l-ieħor tar-restituzzjoni tal-fond fi stat tajjeb f’għeluq il-kirja, ‘fair wear and tear excepted’ (Artikolu 1559 u wkoll l-Artikolu generali 1126 (1) tal-Kodiċi Ċivili).

Għaldaqstant il-kerrej għandu b’dover fid-durata tat-tgawdija minnu tal-fond jieħu kura tal-ħaġa mikrija b’mod li jevita li ssir ħsara.

Jekk f’dan il-kerrej jinstab li kien mankanti, l-istess dixxiplina kodiċistika, sija taħt l-liġi komuni (Artikolu 1555, Kodiċi Ċivili), sija taħt il-liġi speċjali (Artikolu 9 (a) tal-Kapitolu 69) iġġiblu l-ħall tal-kuntratt jew it-telf tat-tiġdid tal-kirja, u, konsegwentement, l-esklużjoni ante tempus tad-dritt tal-godiment.

Madankollu, sabiex is-sid jipprokura l-iżgumbrament tal-kerrej mill-fond mikri in raġuni għall-allegazzjoni ta’ ħsarat, huwa jrid jipprova għas-sodisfazzjoni tal-Qorti li dawn il-ħsarat ġew kaġonati mill-kerrej għall-fatt ta’ dik l-assenza tad-dover tal-bonus paterfamilias impost fuqu mil-liġi. Mhux dan biss pero`, għaliex ukoll, fil-previżjoni tal-liġi speċjali, hija inkombenti fuq is-sid il-prova illi l-kerrej “abbia cagionato danni considerevoli al fondo”, fid-dizzjoni oriġinali taljana tal-liġi (Ordinanza XXI ta’ l-1931).

X’jiġri jekk il-bejjiegħ ma jikkonsenjax l-oġġett mixtri fil-ħin?

L- Artikolu 1385 tal-Kodiċi Ċivili jgħid hekk:

“Jekk il-bejjiegħ jonqos li jagħmel il-kunsinna, fiż-żmien miftiehem, ix-xerrej jista’ jitlob, kif jagħzel hu, jew li l-kuntratt jiġi maħlul, jew li huwa jiġi mqiegħed fil-pussess tal-ħaġa mibjugħa, iżda dan kemm -il darba d-dewmien ikun ġie kkaġunat mill-bejjiegħ biss”.

Huwa veru li l-bejgħ isir mal-ftehim u l-prezz u mhux meta l-ħaġa tiġi mgħoddija lix-xerrej?

L-Artikolu 1347 tal-Kodiċi Ċivili jiddisponi s-segwenti:

“Il-bejgħ hu perfett bejn il-partijiet, u kwantu għall-bejjiegħ, il-proprjeta` tal-ħaġa tgħaddi għand ix-xerrej, malli jsir il-ftehim fuq il-ħaġa u fuq il-prezz, għalkemm il-ħaġa tkun għad ma ġietx ikkunsinnata u lanqas ma jkun ghad tħallas il-prezz; u minn dak il-hin il-ħaġa nfisha tibqa’ għar-riskju u għall-użu.”

Fil-fatt, fil- kawża Cranes & Commercial Sales Ltd -vs- Micallef, deċiża mill-Prim’ Awla tal-Qorti Ċivili fis-17 ta’ Novembru 2003, intqal hekk a propozitu ta’ dan l-Artikolu u fil-kuntest ta’ bejgħ ta’ vettura:

“Dan ifisser illi la darba l-kontendenti ftehmu fuq il-vettura u fuq il-prezz, anke kieku stess il-vettura kienet għadha ma ġietx konsenjata lill-konvenut, u dan kien għadu ma ħallasx il-prezz tal-bejgħ, minn dak il-ħin li sar il-ftehim, il-vettura għaddiet fil-proprjeta` tal-konvenut u għar-riskju tiegħu. Il-bejgħ għalhekk jista’ jitqies perfezzjonat.”

Hemm lok ta’ rinunzja għall-użukapjoni? Il-‘good faith’ importanti li tkun teżisti?

Ibda biex, il-bona fede m’hix eskluża bil-fatt illi l-preskrivent kien jaf li l-ħaġa kienet ta` ħaddieħor għax hu biżżejjed li l-preskrivent ikollu l-intenzjoni li jsir il-proprjetarju tal-ħaġa. Imma l-pussess ta` tletin sena jrid ikun leġittimu, jiġifieri kontinwu u mhux interrott, paċifiku, pubbliku u mhux ekwivoku.

Huwa għalhekk loġiku li l-pussess huwa dejjem meħtieġ għall-finijiet tal-preskrizzjoni akkwiżittiva, in kwantu min ma għandux dan il-pussess ma jista' qatt jakkwista bi preskrizzjoni, jgħaddi kemm jgħaddi żmien, għax kif jinsab stipulat fl-Artikolu 2118 tal-Kodiċi Ċivili dwar il-"kawżi li jimpedixxu l-preskrizzjoni":- "Dawk li jżommu l-ħaġa f'isem ħaddieħor jew il-werrieta tagħhom, ma jistgħux jippreskrivu favur tagħhom infishom: bħal ma huma l-kerrejja, id-depożitarji, l-użufruttwarji, u ġeneralment, dawk li ma jżommux il-ħaġa bħala tagħhom infishom."

Mill-banda l-oħra, ir-rinunzja għall-użukapjoni bħala `causa acquisitionis` tista` tkun taċita, cioe` deduċibbli mill-fatt li jimplika l-abbandun tal-jedd akkwistat. In oltre,  d-dikjarazzjoni tal-preskrivent fis-sens li l-ħaġa m’hix tiegħu, timplika ukoll rinunzja taċita għad-dritt akkwistat minnu bl-użukapjoni.

 

F’hiex jikkonsisti l-proċess li tikkonverti ċens temporanju għal wieħed perpetwu a tenur tal-Kap 158?

Il-leġislatur ma jirrikjedix xi forma partikolari dwar kif il-konverżjoni minn enfitewsi temporanja għal enfitewsi perpetwa għandha sseħħ u tiġi notifikata lid-direttarju. Kulma l-liġi teżiġi huwa li l-enfitewta għandu l-jedd li jikkonverti ċ-ċens minn temporanju għal perpetwu, li l-canone jogħla għal sitt darbiet iċ-ċens li kien jitħallas minnufih qabel il-konverżjoni, u li f`każ li l-enfitewta ma jeżerċitax dak il-jedd fi żmien sitt xhur mid-data li dak il-jedd ikun eżerċitabbli, il-jedd jgħaddi għand min ikun qed jokkupa d-dar, li mbagħad ikollu l-jedd illi jitlob li ssir il- konverżjoni a favur tiegħu.

Tista’ tintuża ċedola biex tikkonverti ċens temporanju minn perpertwu (meta l-liġi tippermetti)?

Il-canone solitament jitħallas billi l-enfitewta jersaq għand id-direttarju u jħallsu ċ-ċens u d-direttarju joħroġ riċevuta. Ikun biss meta d-direttarju jirrifjuta li jaċċetta l-ħlas ta` l-canone li l-enfitewta jkun kostrett jippreżenta ċedola ta` depożitu sabiex jeżimi ruħu minn kwalunkwe responsabilita`.

Iċ-ċedola tintuża wkoll fil-każ tad-depożitu tar-rikavat ta` bejgħ b`subbasta. Jew fil-każ ta` rkupru.

M’huwiex legalment aċċettabbli li l-effett ta` ċedola ta` depożitu, tenut kont tan-natura u funzjoni tagħha, jiġi estiż sabiex jibdel ċens minn temporanju għal perpetwu.

L-iskop ta` ċedola huwa fil-fatt delinejat fl-Art 943 tal-Kap 16 li jaqra hekk –

“(1) Id-depożiti irregolari ta` flus fil-qrati superjuri jew inferjuri jsiru b`ċedola li għandha tiġi ppreżentata firreġistru bil-għadd tal-flus fil-lok maħtur mill-Ministru responsabbli għall-ġustizzja b`avviż fil-Gazzetta tal-Gvern.
(2) Kopja taċ-ċedola ta` depożitu għandha tiġi nnotifikata lill-persuni interessati kollha.
(3) Iċ-ċedola ta` depożitu għandha tkun iffirmata minn avukat jew prokuratur legali, skont il-każ :
Iżda fil-Qorti Ċivili, Prim`Awla u fil-Qorti tal-Maġistrati (Għawdex) fil-kompetenza tagħha superjuri, u fil-qrati inferjuri, hija biżżejjed il-firma tal-parti li tagħmel iddepożitu.
(4) Il-Gvern iwieġeb għal dawn id-depożiti.”

L-Art 948 tal-Kap. 16 imbagħad jirregola d-depożiti ta` flus mhux kontanti. Jaqra hekk –

“(1) Id-depożiti li ma jkunux ta` flus kuntanti jsiru bil-mod li jingħad fl-artikolu 943 iżda għandhom jiġu mfissra ħaġa ħaġa fiċ-ċedola.
(2) Bla ħsara tad-disposizzjonijiet tal-artikolu 951, dawn id-depożiti jibqgħu taħt il-kustodja tar-reġistratur.
(3) L-istess regola għandha tiġi mħarsa jekk iddepożitu jsir mill-marixxall b`esekuzzjoni ta` mandat tal-qorti.”

Huwa evidenti illi l-iskop ta` ċedola huwa interament dak li jiġi depożitat flus fir-reġistru tal-qrati.

L-Art 1494 li jolqot l-enfitewsi imbagħad jaqra hekk –

“(1) L-enfitewsi hija kuntratt li bih waħda millpartijiet li jikkuntrattaw tagħti lill-parti l-oħra, għal dejjem jew għal żmien, fond, bi ħlas ta` kull sena determinat jew b`ċens determinat, illi din tal-aħħar tintrabat li tħallas lilha, fi flus jew f`oġġetti, bħala rikonoxximent tad-dominju.
(2) Id-disposizzjonijiet ta` dan it-Titolu jgħoddu għal kull enfitewsi, ukoll meta ċ-ċens ikun ġie meqjus fuq il-valur tal-frottijiet tal-fond.”

L-Art 1497 imbagħad jaqra hekk – L-enfitewsi hija nulla –

“(a) jekk ma tiġix magħmula b`att pubbliku;
(b) jekk il-konċessjoni ssir xort`oħra minn għal dejjem jew għal żmien stabbilit li jibda jgħodd minn jum ċert;
(c) jekk is-somma taċ-ċens ma tiġix imsemmija espressament fil-kuntratt.”

L-Art 1501 imbagħad jaqra hekk –

“(1) Meta tingħata enfitewsi perpetwa, iċ- ċenswalist, ukoll jekk iċ-ċens ikun jista` jiġi rivedut kull tant żmien stabbilit, ikollu l-għażla li jifdi ċ-ċens kif provdut fissubartikoli li ġejjin ta` dan l-artikolu, kemm-il darba ilkuntratt innifsu, li jkun kuntratt magħmul qabel il-15 ta` Awissu, 1981, ma jipprovdix b`mod differenti kif tista` ssir il-fidwa.
(2) Dik il-fidwa taċ-ċens issir bil-ħlas ta` somma li tkun daqs l-ammont taċ-ċens kapitalizzat bir-rata ta` ħamsa fil-mija : Iżda meta l-kuntratt jipprovdi li ċ-ċens jista` jiġi rivedut fi żmien speċifikat jew mal-ġrajja ta` kondizzjoni speċifikata, iċ-ċenswalist jista` jagħżel li jifdi fi żmien lewwel sena mid-data ta` xi reviżjoni bħal dik, jew tal-ġrajja ta` dik il-kondizzjoni, u s-somma li għandha titħallas għallfidwa taċ-ċens tkun, f`dak il-każ, daqs l-ammont taċ-ċens hekk rivedut kapitalizzat bil-medja tar-rata tal-imgħax li titħallas minn bank kummerċjali fuq depożiti li jkunu ta` xorta fissa fi żmien il-fidwa.
(3) Jekk ikun hemm iktar minn padrun dirett wieħed, iċ-ċenswalist jista` jifdi mingħand kull wieħed jew iżjed minnhom separatament.
(4) Meta l-fond ikun miżmum b`subenfitewsi perpetwa, is-subċenswalist ikollu l-jedd li jifdi ċ-ċens oriġinali u ż-żieda fiċ-ċens bil-ħlas tas-somma li għandha titħallas għall-fidwa li tiġi stabbilita skont iddisposizzjonijiet ta` dan l-artikolu.
(5) Kull klawżola f`xi ftehim li biha ċ-ċenswalist ma jkunx jista` jeżerċita l-jedd li jifdi ċ-ċens mogħti b`dan lartikolu, titqies li ma kenitx inkluża f``dak il-ftehim.
(6) Il-fidwa taċ-ċens tista` ssir bi ftehim bejn ilpadrun dirett u ċ-ċenswalist magħmul f`att pubbliku jew permezz taċ-ċedola msemmija fis-subartikolu (7).
(7) Meta l-fidwa ma ssirx b`att pubbliku, iċ- ċenswalist jista` jagħmel dik il-fidwa billi jippreżenta għasspejjeż tiegħu fir-reġistru tal-qorti kompetenti, ċedola ta` fidwa u fl-istess ħin jiddepożita fl-imsemmi reġistru ssomma li għandha titħallas għallfidwa stabbilita skont iddisposizzjonijiet tas-subartikolu (2) u dwar ċedola bħal dik, id-disposizzjonijiet li ġejjin ta` dan is-subartikolu għandu jkollhom effett, minkejja kull ħaġa kuntrarja li tinsab f`xi liġi oħra :
(a) meta l-persuna li tagħti l-enfitewsi għall-ewwel darba jew il-persuna li lilha jingħataw il-jeddijiet ta` padrun dirett tkun mejta, iċ-ċedola tal-fidwa tista` tiġi notifikata lil, u d-depożitu jista` jsir favur, wieħed jew iktar mill-werrieta tal-padrun dirett jew tal-persuna li lilha jgħaddi dan il-jedd u dak il-werriet jew dawk ilwerrieta għandhom, għall-finijiet kollha tal-liġi, jitqiesu li jirrappreżentaw lil dawk il-persuni kollha li jkollhom interess legali fiċ-ċedola tal-fidwa u filflus hekk depożitati ;
(b) in-nuqqas miċ-ċedola tal-isem ta` xi persuna li jkollha interess f`xi parti mill-flus depożitati skont iddisposizzjonijiet ta` dan l-artikolu, ma jolqotx il-jedd ta` xi persuna li tkun hekk imħollija barra għal xi sehem millammont depożitat ;
(ċ) iċ-ċedola għandu jkun fiha :
(i) l-isem u l-kunjom tal-persuna tal-enfitewta, ilpost tat-twelid tagħha, il-post ta` residenza tagħha, ilprofessjoni tagħha, is-sengħa jew stat ieħor tagħha, isem missierha u isem u kunjom xbubit ommha, jew fil-każ ta` korp ta` persuni l-isem korporat ta` dak il-korp ta` persuni u l-partikolaritajiet dwar l-inkorporazzjoni tiegħu ;
(ii) l-isem u l-kunjom tal-persuna msemmija fiċ- ċedola, il-post tat-twelid tagħha, il-post ta` residenza tagħha, il-professjoni tagħha, is-sengħa jew stat ieħor tagħha, isem missierha, u isem u kunjom xbubit ommha, jew partikolaritajiet oħra biex jidentifikaw lil dik il-persuna, jew fil-każ ta` korp ta` persuni l-isem korporat ta` dak ilkorp ta` persuni u l-partikolaritajiet dwar l-inkorporazzjoni tiegħu ;
(iii) l-indikazzjoni skont l-artikolu 7 tal-Att dwar irReġistru Pubbliku tal-immobbli li dwaru ċ-ċens mifdi kien jitħallas ;
(d) l-enfitewta għandu jehmeż maċ-ċedola pjanta li turi l-kobor u l-lok tal-immobbli li jkun suġġett għaċ-ċens mifdi ;
(e) in-notifika taċ-ċedola ssir biss lill-persuna msemmija f`dik iċ-ċedola u jekk fi żmien tliet xhur mill-jum li fih tiġi depożitata ċ-ċedola, ma ssirx in-notifika lillimsemmija persuna, jew minħabba li tkun nieqsa jew għal xi raġuni oħra, iċ-ċenswalist għandu għas-spejjeż tiegħu jitlob lir-Reġistratur tal-Qrati biex jippubblika fil-Gazzetta lkontenut taċ-ċedola, u ma` dik il-pubblikazzjoni il-persuna li lilha kellha tiġi notifikata ċ-ċedola għandha, għall-finijiet kollha tal-liġi titqies li ġiet notifikata biċ-ċedola ;
(f) iċ-ċenswalist għandu jara li żewġ kopji taċ- ċedola jiġu notifikati lid-Direttur tar-Reġistru Pubbliku, li għandu jżomm reġistru ta` dawk iċ-ċedoli, u l-artikolu 30 dwar ir-Reġistru Pubbliku għandu, mutatis mutandis, japplika għal dawk iċ-ċedoli.
(8) Id-depożiti msemmija jistgħu jiġu rtirati millpersuni msemmija fih mal-prova tat-titolu tagħhom li ssir lir-Reġistratur tal-Qrati.”

Nista’ nqabbad id-drenaġġ mal- post ta’ taħti?

Hawn issir referenza għal dak li jiddisponi l-Artikolu 104(2) tal-Kap. 10 tal-Liġijiet ta’ Malta, fejn fost affarijiet oħra jagħmilha ċara li  “..... s-sid jew id-detentur tal-parti t’isfel tad-dar għandu jħalli jsiru, f’dik in-naħa tad-dar, katusi jew kanali ta’ kumnikazzjoni min-naħa ta’ fuq għal mad-drenaġġ pubbliku.”
 
Kif spjega ben tajjeb riċentement l-Onorevoli Imħallef Toni Abela fil-każ Farrugia et vs Chetcuti et, dan ifisser, li anke il-liġi stess, minħabba neċessita` ta’ ordni pubbliku, tikkreja fuq il-fond sottostanti speċi ta’ servitu` legali ai fini ta’ mogħdija ta’ kanali u katusi li minnhom jgħaddi d-drenaġġ sabiex jitqabbad mal-medda tal-Gvern.  L-Imħallef Abela żied jgħid li "Bħal ma fis-servitu` ta’ stilliċidju, il-Leġislatur qiegħed jirrikonoxxi,  li hija l-liġi naturali ta’ gravita` stess li toħloq u tidetta dan id-dritt minħabba l-ġusta posizzjoni ta’ fond li qiegħed taħt fondi oħrajn’", l-istess raġunament għandu japplika f’tali  każ.

X’inhuma r-restrizzjonijiet fuq co-owner ta’ bini?

Koproprjetarju m`għandux dritt li jagħmel tibdil ta` sustanza li jbiddel in-natura ta` l-oġġetti in komun mingħajr il-kunsens tal-koproprjetarji kollha.  

Fil-kawza Bedingfield vs Caruana, deċiża mill-Prim’ Awla tal-Qorti Ċivili fil-25 ta` Marzu, 2002, ġie osservat li l-kelma “tibdil” tfisser li jkun sar kambjament fl-oġġett in kwistjoni b`dan illi m`għadux jikkonsisti fil-forma oriġinali tiegħu. Xogħlijiet ta` dekorazzjoni jew xogħlijiet superfiċjali oħra anke fit-tifsira oriġinali ta` din il-kelma ma jbiddlux in-natura ta` l-oġġett u għalhekk ma humiex kolpiti bis-sanzjoni ta` l-artikolu fuq ċitat. Dan huwa wkoll ġuridikament loġiku peress illi l-iskop ta` dan l-artikolu huwa li jipproteġi lill-koproprjetarji li ma għandhomx il-pussess ta` l-oġġett in kwistjoni milli arbitrarjament isir it-tibdil f`dak l-oġġett mill-koproprjetarji li jkollhom il-pussess, liema tibdil jista` serjament jaffettwa n-natura ta` l-oġġett/fond in kwistjoni.

Huwa possibli tiftaħ twieqi u tgħaddi katusi minn sqaq komuni?

Fil-kaz Taliana vs Vella et. deċiż mill-Prim’ Awla f’ Ottubru 2017, il-Qorti kienet rinfaċċjata b’sitwazzjoni simili. Il-Qorti bniet l-argument tagħha fuq il-prejamblu ta’ “użu fil-qies tal-proprjeta komuni”:

“… f`dan il-kaz, ma jirrizultax li, mill-isqaq, qed isir uzu li b`xi mod ifixkel lill-koproprjetarji l-ohra milli jinqdew bih jew li fih saru xi alterazzjonijiet li jaffettwaw in-natura tiehu. Dak li ghamlu l-konvenuti meta fethu aperturi godda ghal fuq l-isqaq komuni u ghaddew diversi katusi ghal go fih jammonta ghall-uzu fil-qies tal-proprjeta` komuni. Fl-isqaq ma sar ebda xoghol li jbiddel id-destinazzjoni, l-istat u l-konsistenza tieghu, u kwindi dak li sar ghandu jitqies bhala uzu fil-qies li l-konvenuti qed jaghmlu mill-oggett in komun. F`dan l-istadju, ghalhekk, il-konvenuti m`ghandhomx jigu ordnati jnehhu x-xogholijiet li ghamlu.”

Madankollu, il-Qorti żiedet tgħid:

“Dan ma jfissirx, pero`, li l-konvenuti akkwistaw xi dritt li jhallu l-aperturi u l-katusi fejn huma; dan jistghu jaghmluh diment li l-isqaq jibqa` in komun, ghax f`kaz ta` bejgh jew qasma ta` l-isqaq, jekk dak l-isqaq jigi jappartjeni lil xi hadd li mhux il-konvenuti, ix-xoghlijiet meritu ta` din il-kawza jridu jitnehhew.”

Kelli aċċess għat-tank ta’ l-ilma fuq il-bejt. Peress li min xtara l-arja se jibni, dan m’għadux possibli. X’inhi s-sitwazzjoni legali?

Fil-kawża fl-ismijiet Mary Tellus vs Mary Anne Pace Asciaq et. li kienet deċiża mill-Prim’ Awla fl-20 ta` Frar 2014 il-Qorti kienet rinfaċċjata bi kwistjoni fejn l-atturi kienu jaċċedu liberament bit-taraġ li kellhom in komun flimkien ma` appartamenti oħra ta` blokk għall-bejt fejn kienu stallati tank tal-ilma u aerial tat-television tagħhom. In segwitu sar żvilupp b`mod illi l-aċċess liberu għall-bejt ma kienx aktar possibbli. Fejn qabel l-atturi kienu jaċċedu direttament mit-taraġ komuni tal-blokk għal washroom li tagħti direttament għal fuq il-bejt, dawn spiċċaw iridu jaċċedu mill-penthouse tal-konvenut biex imorru għall-bejt. Ġara li l-konvenut bena penthouse minflok il-washroom u għalaq l-aċċess li kellhom l-atturi b` tali mod li dawn kellhom bilfors jgħaddu mill-penthouse.

Il-Qorti qalet hekk :-

“Fil-fehma tal-Qorti, il-konvenut b`mod manifest illeda d-dritt ta` access dirett li kienu jgawdu l-atturi meta dan nehha l-access li kellhom l-atturi ghal bejt mill-washroom u l-uniku access ghal bejt hu issa mill-proprjeta tal-konvenut proprjetarju tal-penthouse. Kif jirrizulta mir-rapport tal-perit tekniku paragrafi 12 sa 15, il-binja kienet originarjament komposta minn zewg flats okkupati mill-atturi u l-access ghal bejt kien mit-tromba tat-tarag li taccedi ghal washroom zghira li minnha tohrog fuq il-bejt. Sussegwentement fl-2006 u 2008 inhargu permessi ghal bini ta` sular iehor u penthouse. Illum trid tghaddi mill-penthouse u tohrog fuq it-terrazzin taghha u titla` b`sellum biex taccedi ghal bejt u tgawdija ta` servitu ta` tank ta` ilma u aerial gawdut mill-atturi.  L-access minn proprjeta privata hi lesiva tad-dritt ta` servitu tal-atturi li kienu jgawdu qabel minn proprjeta komuni tal-blokk ta` appartamenti.”

Għandi aċċess għal fuq il-bejt biex nagħmel maintenance tat- tank iżda ċ-ċavetta iżommha sid l-istess bejt. Sid il-bejt għandu obbligu jhalli l-bejt miftuħ?

Interessanti x’qal fuq dan il-punt l-awtur Butera fil-ktieb: Delle Servitu` Prediali : Vol III : Pg 510 :-
“Ancorche` la servitu` di passaggio sia stata concessa nei termini piu` generali, il-proprietario del fondo servente ha sempre il diritto di chiudere il suo fondo, quando l` utente della servitu` ha in suo potere una chiave per aprire il cancello o questo gli venga ad ogni sua richiesta aperto mediante l` opera di un custode o colono, o altrimenti egli sia posto in grado di accedere liberamente e comodamente nel fondo servente.”

Kwantu jekk wieħed jistax jiftaħ aperturi, il-liġi tiddistingwi bejn ħajt diviżorju u ħajt tal-faċċata?

L-Artikolu 426 tal-Kodiċi Ċivili jgħid hekk:
“Meta s-sulari ta’ dar ikunu ta’ diversi sidien, kull wieħed mis-sidien jista’, fil-ħajt ta’ barra tas-sular tiegħu, jagħmel gallariji, twieqi, bibien jew  aperturi oħra, basta li b’daqshekk ma tiġix imnaqqsa s-saħħa ta’ dak il-ħajt."

Li wieħed allura jrid jistabilixxi hu liema huwa l-‘ħajt ta’ barra’?

Jidher li skont ġurisprudenza riċenti, il- ħajt ta’ barra huwa ħajt li jħares fuq front garden u/jew triq u ma jinkludix ħajt fis-side curtilage ta’ villa għax dak jidher li huwa meqjus bħala ħajt diviżorju, fejn allura l-aperturi huma projbiti.

Jista’ wieħed jiftaħ twieqi għal ġo bitħa ta’ terzi?

Fil-liġi tagħna m’hemm xejn li jawtorizza l-ftuħ ta` twieqi ġo shafts u del resto dan jgħodd ukoll għal btieħi meta l-arja tas-shaft jew tal-bitħa tkun tappartjeni lill-terzi. Il-fatt biss tas-sovraposizzjoni tal-proprjeta` fuq ta’ terzi ma jikkrejawx drittijiet favur min għandu l-bini fis-sulari ta’ fuq. Għalhekk, mhux biżżejjed li wieħed ikollu l-arja fuq fond biex b` hekk ikun intitolat jiżviluppa dik l-arja u jiftaħ twieqi fuq arja ta` terzi. Id-dritt ta` żvilupp ta` arja ma jagħtix ukoll id-dritt ta` ftuħ ta` twieqi fuq proprjeta` tal-ġar u dan id-dritt irid ikun riżervat espressament u konċess mit-terzi.

Jekk għandek ġja twieqi iħarsu fuq ħaddieħor bis-saħħa ta’ kuntratt, tista’ tiftaħ oħrajn?

Il-preżenza ta` twieqi li jagħtu fuq il-fondi ta’ terzi bis-saħħa ta’ kuntratt ma jfissirx li jistgħu jinfetħu aktar aperturi jew jiġu alterati dawk eżistenti a detriment tal-fondi tal-atturi.

Sid l-art huwa preżunt li għandu l-arja ta’ fuq dik l-art?

Iva. Fil-fatt, fid-deċizjoni tal-Prim Awla tat-3 ta` Dicembru 2006 [konfermata fl-appell] fil-kawża: Maria Concetta Zammit Lupi et. vs Maggur Peter Paul Ripard et., ingħad illi fis-sistema legali tagħna, min hu sid l-art huwa sid l-arja sovrastanti, iżda peress li l-proprjeta` testendi b`mod vertikali u mhux orizzontali, l-iżvilupp ta` dik l-arja jrid isir b` mod li ma jkun hemm ebda invażjoni jew introspezzjoni tal-arja proprjeta` tal-ġar.

Ukoll, fid-deċiżjoni li tat fl-24 ta` Marzu 1975 fil-kawża: Francis Apap vs Michael Galea, il-Qorti ta` l-Appell fissret illi sid ta` bitħa għandu l-proprjeta` tal-arja sovrastanti tant li l-prorjetarju tal-fond sovrastanti lanqas jista` jonxor mit-twieqi tal-fond tiegħu għal fuq il-bitħa ta` ħaddieħor mingħajr il-kunsens ta` sid il-bitħa. F` dik il-kawża, il-konvenut ma tħalliex jiżviluppa l-arja tiegħu b` mod li jiftaħ twieqi ulterjuri fuq il-bitħa ta` l-atturi.

Jista’ wieħed jagħmel apertura bi ħġieġa fissa f’ ħajt li jagħti fuq ħaddieħor?

Il-fatt illi l-apertura tħalliet bi ħġieġa fissa ma jeżonerax lill-konvenut mir-responsabbilita` tiegħu skont l-Art. 425 u l-Art. 443 tal-Kap. 16.

L-Art. 425 jgħid hekk:

“Ebda wieħed mill-ġirien ma jista’, mingħajr il-kunsens tal-ieħor, jagħmel twieqi jew aperturi oħra fil-ħajt diviżorju.”

L-Art. 443 jistipola dan:

“(1) Is-sid  ta’  bini  ma  jistax  jiftaħ  twieqi  f’bogħod  ta’anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju.
(2) Fil-każ  ta’  gallariji  jew  opri  oħra  bħalhom  li  joħorġu  ’l barra mill-ħajt, il-bogħod meħtieġ taħt is-subartikolu (1) jitqies mil-linja ta’ barra ta’ dak il-ġenb tal-gallarija jew opra oħra maħruġa ’l barra, li tkun l-aktar qrib għall-ħajt diviżorju, sa l-linja ta’ ġewwa ta’ dan il-ħajt”

Fil-kawża Alfred Mizzi et. vs Warren Attard mogħtija mill-Prim’ Awla ingħad :-

“Pero` kull tieqa ġdida, anke jekk il-konvenut jgħid li kienet intiża li tkun fissa, li saret fil-fond tiegħu jew fil-parti l-ġdida li żviluppa, u li qiegħda tagħti jew fuq il-bitħa tal-fond tal-atturi Mizzi jew fuq it-terazzin tal-fond tal-attur Gladwish, din il-Qorti sejra tordna l-għeluq tagħhom.”

Fuq l-istess linja kienet id-deċiżjoni ta` din il-Qorti diversament preseduta tat-28 ta` April 2014 fil-kawża: George Shaw vs Marcus Bonello ingħad illi dak li tgħid il-liġi fil-qasam tas-servitu’ jrid jitħares dejjem u f`kull każ b`mod oġġettiv, indipendentement mill-iskomdu soġġettiv o meno tal-partijiet. Minkejja li l-konvenut ħa ħsieb li ma jkunx hemm introspezzjoni u għamel fixed grills strutturali tal-metall biex ma jħarisx fuq il-proprjeta` tal-attur, il-Qorti xorta waħda ordnat lill-konvenut sabiex jagħlaq it-twieqi jew jirtirahom mill-ħajt diviżorju fid-distanza li tippermetti l-liġi.

Min jibda proċeduri għas-subbasta għandu xi privileġġ?

Il-fatt li kreditur jibda proċeduri għas-subbasta, ma jakkwistax b’daqshekk privileġġ jew kawża ta’ preferenza, u huwa xorta jibqa jżomm il-pożizzjoni tiegħu fl-ordni tal-kredituri li jkunu qed jikkonkorru fuq somma depożitata. L-uniku privileġġ li tagħtieh il-liġi bl-Artikolu 2003 u 2004 tal-Kodiċi Ċivili, huwa għall-ispejjeż ġudizzjarji li jsiru “fl-interess tal-kredituri kollha, fosthom l-ispejjeż meħtieġa sabiex isir il-bejgħ tal-beni u l-qsim tal-prezz tagħhom”. Il-liġi lanqas tagħti lil dak il-kreditur eżekutant privileġġ għall-ispejjeż minnu inkorsi għall-kanonizzazzjoni tal-kreditu tiegħu, għax għalkemm l-Artikolu 337(2) tal-Kap. 12 tal-Liġijiet ta’ Malta, jitlob li meta min jixtri l-proprjeta’ b’subbasta ma jkunx l-eżekutant, dan għandu jiddepożita l-ispejjeż li l-eżekutant ikun għamel għall-kanonizzazzjoni tal-kreditu tiegħu u għall-irkant, il-liġi ma tfornix lill-ispejjeż ghall-kanonizzazzjoni tal-kreditu b’xi privileġġ speċjali. Anzi, l-Artikolu 2004 (2) tal-Kodiċi Ċivili jgħid li “l-ispejjeż li l-kreditur jagħmel għall-kreditu tiegħu nnifsu u li m’humiex ta’ ġid għall-kredituri l-oħra, jitiqesu bħala aċċessarju tal-kreditu stess”, w imbagħad l-Artikolu 2095 ta’ l-istess Kodiċi Ċivili jkompli jiddisponi li “Fl-istess grad li fih ikun imqiegħed kreditu, jitqiegħdu l-imgħaxijiet ta’ dak il-kreditu, l-ispejjeż ta’ l-iskrizzjoni u l-ispejjeż magħmulin, meta hu meħtieġ, biex il-kreditu jiġi magħruf b’sentenza kemm -il darba dawn l-ispejjeż ta’ l-aħħar ma jkunux privileġġati xort’oħra.”

Kwindi, l-uniku privileġġ li jistgħu jirreklamaw dawk li jinizjaw proċeduri għas-subbasta huma għall-ispejjeż minnhom inkorsi għall-proċeduri tas-subbasta.

Meta għandek pussess b’tolleranza, tista’ tirnexxi l-actio spolii?

Għall-finijiet ta’ kawżi dwar spoll privileġġjat, m’hemmx pussess tutelabbli fejn hemm sempliċi tolleranza.

Hemm xi ħaġa fil-liġi li tgħid li tobbliga lill-ġar jippermetti li jinfetħu twieqi fuqu f’każ ta’ neċessita’?

Il-liġi ma tagħtix jedd għal “aperturi neċessarji” bħal ma tagħti jedd għal mogħdija neċessarja.

Jista’ sid il- bitħa itella’ kamra li twassal sat-twieqi ta’ terzi fis-sular immedjatament sovrapost? Jista’ jpoġġi tankijiet fuq it-terazzin li jinħoloq fuq il- kamra bi dritt it- twieqi?

Imkien wieħed ma jsib fil-Kodiċi Ċivili xi forma ta’ dritt ta’ privatezza li jista’ jiġi invokat mis-sidien tat- twieqi f’każ bħal dan.

Detto cio’, kien hemm drabi fejn f’każijiet bħal dawn, il-Qorti tat rimedju li fil-fehma tagħha kien adekwat fiċ-ċirkostanzi billi per equipollens ordnat lill-konvenuti per eżempju jtellgħu ċint fuq il-bejt jew terazzin biex huma ma jkunux jistgħu jitilgħu liberament fuqu għaliex altrimenti d-dritt ta’ l-atturi li jiftħu t-twieqi seta’jiġi ridimensjonat sew. (Ara Sciberras v Sciberras - Prim’ Awla, 2007).

Fir-rigward tat-tank, f’dan l-istess każ ta’ Azzopardi,  irrizulta li l-imsemmi tank kien qed jinvadi l-arja li l-atturi kellhom dritt igawdu għaliex kien jinsab bi dritt mat-twieqi u għalhekk  il- Qorti ordnat li jitneħħa u jitpoġġa f’post ieħor.

Rilevanti għal dil-materja huwa dak li qalet il- Qorti ta’ l- Appell f’ Chetcuti vs Agius nhar it-28 ta’ Frar, 1997:

“Il-prospett għandu jitqies li hu ċirkoskritt għal dak li l-appellant ikun jista’ jara jekk iħares ‘il barra mit-tieqa sakemm tali prospett ma jkunx ostakolat fil-limiti stabbiliti fil-liġi. Lanqas ma jirriżulta xi prova li l-appellat kien qed jabbuża mill-użu tas-saqaf billi jutilizzah għal skopijiet li għalih ma kienx mibni, bħal per eżempju għall-inxir tal-ħwejjeġ, użu li kieku ġie pruvat li jsir ikun qed jinvadi l-arja li tispetta lill-appellant u li għandu dritt igawdi u konsegwentement ikun jikkostitwixi abbuż tad-drittijiet tiegħu ta’ proprjeta’ li għalih il-liġi tipprovdi rimedju.”

Jekk ma’ jkunx hemm qbil mill-kondividenti kollha, huwa permess li proprjeta’ tinqasam u oħra tinbiegħ?

It-terminazzjoni tal-komunjoni tista’ ssir jew tramite diviżjoni in natura jew b’bejgħ in liċitazzjoni, imma, sakemm ma jkunx hemm qbil mill-kondividenti kollha, mhux permess li proprjeta’ tinqasam u oħra tinbiegħ.  Dan ifisser li jew il-proprjeta’ in komun hija passibbli għad-diviżjoni in natura, jew trid tinbiegħ. 

X’jiġri jekk il-maġġor parti tal-eredi ta’ ass in komun ikunu favur il-bejgħ iżda l-minoranza tkun qiegħda topponi? Jista’ komproprjetarju jbiegħ is-sehem indiviż tiegħu lil terzi?

L-emendi ntrodotti fis-sena 2004 fl-Artikolu 495 tal-Kapitolu 16 jirrigwardaw proprju dal- punt, ossija bejgħ mill-kompropretjarji lil terzi ta’ xi ass miżmum in komun meta l-maġġor parti tal-eredi jkunu favur il-bejgħ iżda l-minoranza tkun qiegħda topponi. L-Artikolu 495A jipprovdi illi l-Qorti għandha “tawtorizza l-bejgħ skond ma’ jkun jixtieq l-akbar għadd ta’ komproprjetarji fil-qies tal-valur tal-ishma li kull komproprjetarju jkollu.”

Bl-introduzzjoni tal-Artikolu 495(3) komproprjetarju jista’ jbiegħ is-sehem indiviż tiegħu lil terzi gjaladarba jkunu ġew sodisfatti r-rekwiżiti fosthom illi jkunu għaddew tlett snin mill-ftuħ tas-suċċessjoni u ħadd mill-eredi ma jkun istitwixxa kawża għad-diviżjoni tal-wirt f’dan il-perijodu.  

Il-bejgħ li qiegħed jissemma fl-Artikolu 495A għalhekk jirreferi għall-bejgħ bejn eredi u terzi.

X’jiġri jekk id-diviżjoni ma’ tistax issir komodament u mingħajr ħsara jew preġudizzju għall-kondividenti?

Ma’ tistax issir liċitazzjoni ta’ ġid immobbiljari wieħed jekk is-sidien ikunu jżommu bejniethom ġid komuni ieħor. M’huwiex imħolli lis-sidien komuni li jwettqu proċess spezzettat tal-qasma ta’ ġidhom komuni.

Wieħed, b’hekk, għandu jirrikorri għall-liċitazzjoni bħala rimedju straordinarju u eċċezzjonali meta d-diviżjoni ma’ tistax issir komodament u mingħajr ħsara jew preġudizzju ghall-kondividenti. Issa, fid-diviżjoni ta’ assi ereditarji jridu jinġiebu fil-qasma dak kollu li jidħol f’dawk l-assi. Dan skond il-prinċipju illi “judex familiae erciscundae nihil debet indivisum relinquere”.

Huwa veru li l-werrieta jistgħu jitolbu li l-proprjeta’ mgħoddija lilhom b’wirt tinbiegħ, anke jekk ma jkunx hemm qbil bejn il-werrieta?

Ir-risposta hi iva, diment pero li jiġu segwiti d-dettami fl-Artikoli segwenti:

L-Artikoli rilevanti huma 495A u 495B tal- Kap. 16, u cioe’:


495A:
“(1) Salv  meta  jkun  hemm  kondominju  jew  stat  ta’ indiviżjoni forzata, meta xi ħaġa tkun inżammet in komun għal iżjed minn tliet snin u ħadd mis-sidien ma jkun beda azzjoni quddiem xi qorti jew tribunal ieħor għall-qsim tal-proprjetà li tkun qed tinżamm in komun, u l-komproprjetarji jonqsu milli jiftiehm u dwar il-bejgħ ta’ xi proprjetà partikolari bejniethom, il-qorti għandha, jekk tkun sodisfatta li ħadd mill-komproprjetarji
dissidenti ma jkun gravament preġudikat b’dak li tordna, tawtorizza l-bejgħ skont ma jkun jixtieq l-akbar għadd ta’ komproprjetarji fil- qies tal-valur tal-ishma li kull komproprjetarju jkollu.
(2) It-talba lill-qorti għandha ssir permezz ta’ rikors li miegħu jkun hemm annessa dikjarazzjoni tas-sidien fejn jaqblu li jsir il-bejgħ kif ukoll prospett li jkun juri l-għadd u l-valur tal-ishma li kull wieħed minnhom ikollu kif ukoll il-pattijiet u l-kondizzjonijiet li taħthom ikun ser isir il-bejgħ. Fir-rikors għandha tiġi indikata wkoll id-data meta l-ħwejjeġ ikunu ġew in komun u ċ-ċirkostanzi relattivi.
(3) Ir-rikors għandu jiġi notifikat lill-komproprjetarji kollha li ma jkunux jaqblu mal-bejgħ kif ukoll lill-kuraturi li jiġu maħtura mill-qorti biex jirrappreżentaw lil min mill-komproprjetarji ma jkunx magħruf jew ma jkunx jista’ jinstab. Ir-reġistratur għandu jara li kopja tar-rikors tiġi pubblikata fil-Gazzetta u f’ġurnal wieħed ta’ kuljum.
(4) Dikjarazzjoni  li  xi  komproprjetarju  minnhom  ma  jkunx magħruf jew ma jkunx jista’ jinstab għandha tiġi konfermata bil-ġurament minn wieħed mir-rikorrenti.
(5) Il-komproprjetarji  l-oħra  kif  ukoll  il-kuraturi  jistgħu,  fi żmien għoxrin ġurnata min-notifika li ssirilhom tar-rikors, jew fil-każ ta’ komproprjetarju li ma jkunx ġie notifikat bir-rikors fi żmien għoxrin ġurnata mill-aħħar pubblikazzjoni msemmija fis-
subartikolu (3), jopponu l-bejgħ billi jiddikjaraw x’ikun il-preġudizzju gravi li huma jew il-komproprjetarji li jkunu jirrappreżentaw jistgħu jbatu minħabba fil-bejgħ.
(6) Meta tiġi biex tivvaluta jekk ikunx hemm xi preġudizzju serju għal xi wieħed mill-komproprjetarji, il-qorti għandha tqis kull fattur rilevanti inkluż il-valur tal-proprjetà u l-prezz tal-bejgħ, u tista’ għal dak il-għan tordna li ssir stima tal-proprjetà skont id-dispożizzjonijiet tal-artikolu 306 tal-Kodiċi ta’ Organizzazzjoni u Proċedura Ċivili.
(7) Il-qorti għandha tiddeċidi dwar ir-rikors, u jekk tiddeċidi li għandu jsir il-bejgħ, din għandha tistabbilixxi x’ikun il-prezz jew korrispettiv ieħor għal dak il-bejgħ u għandha iktar minn hekk -
(a) tistabbilixxi l-ħin, il-jum u l-post, meta u fejn għandu jsir it-trasferiment;
(b) meta l-bejgħ ikun ser isir permezz ta’ att pubbliku, taħtar nutar biex jippubblika l-att;
(ċ) taħtar  kuratur,  ukoll  minn  fost  il-komproprjetarji nfushom,  sabiex  jirrappreżenta  lil  min  mill-komproprjetarji jonqos milli jidher quddiem in-nutar għall-kuntratt jew istrument ieħor ta’ trasferiment.
(8) Il-qorti tista’, billi jsirilha rikors minn xi parti li jkollha interess, tibdel il-jum, il-ħin jew il-post fejn ikun ser isir it-trasferiment.
(9) Jekk  ikun  hemm  aktar  minn  komproprjetarju  wieħed  li jopponi jew f’każ li l-qorti tkun ċaħdet ir-rikors skont id-dispożizzjonijiet tas-subartikolu
(7), il-qorti tista’, minkejja d-dispożizzjonijiet l-oħra ta’ dan l-artikolu, tordna l-bejgħ tal-beni b’liċitazzjoni skont id-dispożizzjonijiet tal-artikoli 521 u 522.”



Imbagħad l-Artikolu 495B jgħid hekk:


“(1) Il-perjodu  ta’  tliet  snin  stipulat  fl-artikoli  495(3)  u 495A(1) għandu japplika fir-rigward ta’ kull proprjetà in komun li għaliha japplikaw l-imsemmija artikoli u li, fl-1 ta’ April jew wara, tkun fil-pussess in komun tal-komproprjetarji tagħha għal perjodu ta’ mill-anqas tliet snin.
(2) Il-perjodi ta’ għaxar snin li qabel kienu previsti fl-artikoli 495(3) u 495A(1) (qabel ma ġew emendati) u ta’ ħames snin li qabel kien previst fl-artikolu 495B (qabel ma ġie sostitwit) rispettivament u kif fis-seħħ qabel l-1 ta’ April 2016 ma għandhomx jibqgħu japplikaw wara l-1 ta’ April 2016.
(3) Proprjetà immobbli trasferita abbażi ta’ sentenza tal-qorti mogħtija skont l-artikolu 494(1) u li ma tkunx tinsab f’area ta’ reġistrazzjoni ta’ artijiet għall-finijiet tal-Att dwar ir-Reġistrazzjoni ta’ Artijiet għandha, minkejja d-dispożizzjonijiet ta’ kull liġi oħra, titqies li tikkostitwixxi area ta’ reġistrazzjoni ta’ artijiet għall-finijiet tal-imsemmi Att u għandha tiġi reġistrata fir-Reġistru tal-Artijiet min-Nutar li jippubblika l-att ta’ trasferiment bl-ispejjeż ikunu fuq il-persuna li tirċievi l-proprjeta’.”

 

Jista’ komproprjetarju jitlob qasma ta’ ħwejjeg in komun?

L-Artikolu 498 tal-Kodiċi Ċivili jgħid hekk:

“Il-qasma tista’ tintalab ukoll għad illi wieħed mill-komproprjetarji jkun gawda separatament biċċa mill-beni in komun, iżda dan kemm-il darba ma tkunx saret qasma jew ma jkunx hemm pussess biżżejjed li jagħti lok għall-preskrizzjoni."

Fi kliem iehor, il-fatt ta’ tgawdija separata ma jżommx lill-komproprjetarji l-oħra milli jitolbu l-qasma tal-beni komuni, sakemm il-qasma ma tkunx ġà saret jew sakemm ma jkunx hemm pussess biżżejjed li jagħti lok għall-preskrizzjoni.

Pero, biex ikun hemm il-preskrizzjoni irid ikun hemm pussess kontinwu, mhux miksur, paċifiku, pubbliku, u mhux ekwivoku, għal żmien li tgħid il-liġi.

In-nuqqas ta’ komproprjetarju li jagħmel użu ta’ l-oġġett in komun jagħti pussess esklussiv lill-komproprjetarji li jagħmlu użu?

In-nuqqas tal-komproprjetarji l-oħra li jinqdew huma wkoll bil-jedd tagħhom ta’ komproprjetà m’huwiex biżżejjed biex jagħti pussess esklużiv billi, kif jgħid l-Art. 526, “dawk l-atti li huma biss fakultattivi jew li jitħallew li jsiru biss bil-bona grazzja ma jistgħux jiswew ta’ bażi għall-ksib tal-pussess." Dan in virtu ta’ l- Artikolu 2121 tal- Kap. 16 (“Ħadd ma jista’ jippreskrivi kontra t-titolu tiegħu nnifsu fis-sens li ħadd ma jista’ jbiddel għalih innifsu r-raġuni li għaliha jkun iżomm il-ħaġa. Igifieri, jekk dak li jkun jibda  iżżomm il-proprjetà bħal ko-werriet, dan jibqa’ meqjus bhala  komproprjetarju”).

L- Artikolu 2121  pero’ jibqa’ jgħodd sakemm ma jkunx hemm oppożizzjoni "li tidher" (manifesta) għat-titolu tal-komproprjetarji l-oħra. Dan jista’ jsir billi tagħmel oppożizzjoni "li tidher" għall-jedd tal-komproprjetarji l-oħra, jew b’att ġudizzjarju jew billi tinqeda bil-ħaġa komuni bi ksur ta’ dak li jgħid u jrid l-Art. 491(a) jew (b), ossija: “Kull komproprjetarju jista’ jinqeda bil-ħwejjeġ in komun, basta – (a)li jinqeda bil-ħaġa skond id-destinazzjoni tagħha kif stabbilita bl-użu u (b) li ma jinqediex bil-ħaġa kontra l-interess tal-komunjoni, jew b’mod li ma jħallix lill-komproprjetarji l-oħra jinqdew biha in komun skond il-jeddijiet tagħhom.”

Tali oppożizzjoni trid tkun manifesta u univoka għall-jeddijiet tal-komproprjetarji l-oħra biex allura tibdel it-titolu li bih dak li jkun iżomm il-ħaġa (bħal per eżempju ma thallix lill- komproprjetarji l-oħra  jgawdu l-istess proprjetajiet biex jintwera l- pussess esklużiv).

Jista’ att ta’ mera tolleranza jwassal għall-pussess?

Le. Fil- fatt l- Artikolu 526 tal-Kap. 16 jgħid hekk:

“Dawk l-atti li huma biss fakultattivi jew li jitħallew li jsiru biss bil-bona grazzja ma jistgħux jiswew ta’ bażi għall-ksib tal-pussess.”

Kif tista’ tinkiseb il-preskrizzjoni ta’ 30 sena? Dan jgħodd anke jekk m’hemmx il- buona fede?

L-Artikolu 2107 tal- Kap. 16 jgħid hekk:

“Il-preskrizzjoni hija mod ta’ akkwist ta’ jedd b’pussess kontinwu, mhux miksur, paċifiku, pubbliku, u mhux ekwivoku, għal żmien li tgħid il-liġi.”

Dan jgħodd ukoll anke jekk m’hemm il- buona fede. Fil-fatt, l- Artikolu 2143 jgħid hekk:

“L-azzjonijiet kollha, reali, personali, jew misti jaqgħu bil-preskrizzjoni għeluq tlettin sena, u ebda oppożizzjoni għall-preskrizzjoni ma tista’ ssir minħabba nnuqqas ta’ titolu jew ta’ bona fidi.”

Jista’ xi ħadd jippreskrivi kontra t-titolu tiegħu innifsu?

Le. Fil-fatt, l- Artikolu 2121 tal- Kap. 16 jgħid hekk:

“Ħadd ma jista’ jippreskrivi kontra t-titolu tiegħu nnifsu fis-sens li ħadd ma jista’ jbiddel għalih innifsu r-raġuni li għaliha jkun iżomm il-ħaġa. Igifieri, jekk dak li jkun jibda  iżżomm il-proprjetà bħal ko-werriet, dan jibqa’ meqjus bhala  komproprjetarju.”

Jista’ komproprjetarju jinqeda bil-ħwejjeġ in komun kif irid?

L-Artikolu 491 tal-Kodiċi Ċivili jgħid hekk:

"Kull komproprjetarju jista’ jinqeda bil-ħwejjeġ in komun, basta –

(a)    li jinqeda bil-ħaġa skond id-destinazzjoni tagħha kif stabbilita bl-użu;
(b)     li ma jinqediex bil-ħaġa kontra l-interess tal-komunjoni, jew b’mod li ma jħallix lill-komproprjetarji l-oħra jinqdew biha in komun skond il-jeddijiet tagħhom."

Kif jista’ wieħed jikkonkludi jekk att jammontax għal pussess jew sempliċi tolleranza?

In linjea ta’ prinċipju, min jeżerċita poter ta’ fatt fuq il-ħaġa huwa l-preżunt pussessur. Allura, jispetta lil min jikkontesta dan il-pussess li jipprova li l-pussess hekk vantat jidderivi minn att ta’ tolleranza. Fil- fatt, fuq dan il- punt, Il- Qrati irritinew li: “it-tolleranza ma għandhiex tiġi preżunta u għandha għalhekk tiġi pruvata almenu prima facie u l-piż ta’ din il-prova jinkombi fuq min jinvoka t-tolleranza”

L-atti ta’ tolleranza huma dawk li għandhom insit fihom elementi ta’ transitorjeta` u saltwarjeta` u jsibu oriġini mir-rapport ta’ ħbiberija, familjarita` u l-buon vicinat.

Għalkemm id-durata mhux bilfors indikazzjoni ta’ assenza ta’ tolleranza, iż-żmien jintegra fih element preżuntiv in bażi għal liema tista’ tiġi negata s-sussistenza tas-sempliċi tolleranza.

Huwa minnu illi taħt l-Artikolu 503 min mill-komproprjetarji jkollu mmobbli tiegħu viċin għal xi wħud mill-beni in diviżjoni, jista' jitlob li din tiġi assenjata lilu?

Huwa minnu illi taħt l-Artikolu 503 min mill-komproprjetarji jkollu mmobbli tiegħu viċin għal xi wħud mill-beni in diviżjoni, jista' jitlob li din tiġi assenjata lilu. Pero' dan ma jfissirx illi l-Qorti għandha bilfors tilqa' din it-talba, speċjalment jekk ma jirriżultax illi hemm beni oħra li jistgħu jiġu assenjati wkoll lill-kondividenti l-oħra għall-istess raġuni.

Iżda mill- banda l- oħra kien hemm drabi fejn il- Qorti irraġunat li mhux ġust u ekwu li xi ħadd mill-kondividenti, meta kollha tħallew isħma ndaqs, għandu jiġi preferut fuq l-oħrajn, sempliċement għax inzerta jipposjedi beni oħra fil-viċin ta' xi waħda jew iżjed minn dawk in diviżjoni, u oħrajn, għax m'għandhomx tali mmobbli, jkollhom jikkuntentaw bix-xorti.

L-Artikolu 503, fejn min mill-komproprjetarji li jkollu mmobbli tiegħu viċin għal xi wħud mill-beni in diviżjoni, jista' jitlob li din tiġi assenjata lilu, għandu xi restrizzjonijiet?

Iva. Il-liġi stess f'dan l-artikolu tikkwalifika d-dritt għat-talba ta' l-assenjazzjoni għaċ-ċirkostanza imsemmija ta' "kemm-il darba jkun hemm immobbli oħra in komun li minnhom jista' jiġi assenjat lil kull wieħed mill-kompropjetarji l-oħra sehem bejn wieħed u ieħor ugwali."

In principju, biex komproprjetarju jibbenefika minn dan l-artikolu, ċ-ċirkostanzi jridu jkunu tali li hemm biżżejjed proprjeta` immobbli li tista’ titqassam bejn il-komproprjetarji b’mod li kulħadd jieħu bejn wieħed u ieħor l-istess valur f’immobbli.

L-arja ta' min hi?

Il- ligi taghna tippresumi li l-arja ta’ fuq il-fond u taħt wiċċ l-art huma ta’ min għandu l-prorprjetà ta’ taħt jew ta’ fuq. Hekk ukoll, min jakkwista xi kmamar ta’ fond huwa preżunt li akkwista wkoll il-bjut u l- arja ta’ dawk il-kmamar. Dan l-artikolu hu bbazat fuq principju derivat mid-dritt Ruman fejn kien jinghad cuius est solum, eius usque ad coelum et ad inferos. Dan ifisser li dan l-istess individwu jista’ jaghmel fuq l-art tieghu kull bini jew tahwil, kif ukoll taht l-art, kull bicca xoghol jew tahfir, u jiehu minnhom kull prodott li jistghu jaghtu. Kwindi, tezisti presunzjoni legali li l-arja ta’ fuq il-fond u taht wicc l-art huma ta’ min ghandu l-prorprjeta`ta’ taht jew ta’ fuq. B’danakollu, tali presunzjoni hija juris tantum u mhux juris et de jure u għandha ċċedi quddiem prova kuntrarja. Il-konvenut allura irid jipprova li hu akkwista l-arja tal-bejt sew jekk permezz tat-titolu minnu vantat sew jekk bil-preskrizzjoni akkwiżittiva. Huwa biss wara li l-konvenut jirnexxilu jeħles minn din il-preżunzjoni li hu meħtieġ li l-attur jiddefendi ruħu kontra tali prova. Fi kliem iehor, jinkombi fuq min jikkontesta tali preżunzjoni li jipprova l-kuntrarju. In oltre, din il-prova kuntrarja "ma tistax tiġi stabbilita b’induzzjoni konġetturali, imma bi prova konkludenti”.

Jekk ghandek access ghall- bejt, ikun ifisser li dak hu tieghek?

Le. Mhux biżżejjed il-fatt li bejt fuq proprjetà ta’ ħaddieħor ikun aċċessibbli biss minn bieb fi proprjetà tal-ġar biex dan il-ġar jista’ jitqies bħala proprjetarju tal-bejt.

Jista’ wiehed jargumenta li naqaslu d-dritt ta’ uzu tal- bejt jekk se tinbena penthouse?

Il- kostruzzjoni ta’ penthouse ggorr maghha restrizzjonijiet imposti mir-regolamenti tal-bini, u dan isarraf f’limitazzjoni tad-drittijiet dwar l-uzu tal-bejt il-gdid (il-bejt ta’ fuq il-penthouse). Id-drittijiet, per ezempju, ghall-inxir tal-hwejjeg u tqeghid ta’ cilindri tal-gass ma jistghux isiru fuq il-bejt tal-penthouse, li jkun minghajr ilqugh, cioe`, minghajr opramorta effettiva. B’dan id-drittijiet ta’ uzu minn terzi jistghu ikunu pregudikati. Ir-risposta ghalhekk tista' tkun 'Iva'.

Tista’, bi ftehim, teskludi t-trasferiment ta’ l-arja?

Iva. Dan jigri, per ezempju, fil-kaz ta’ trasferimenti ta’ appartament li jigu mibjugha separatament fejn jigi dikjarat li l-appartament in vendita huwa sottopost u sovrapost ghall-proprjeta' ta’ terzi. Daqstant, jekk l-arja tkun eskluza mill-istess trasferiment, dan ghandu jigi dikjarat fil-kuntratt, altrimenti l-akkwirent ta’ l-ahhar appartament jkun qed akkwista ukoll l-arja ezistenti fuq dak il-blokk. Importanti hafna li jkun hemm eskluzjoni espressa fil-kuntratt tal-akkwist peress li l-Artikolu 323 tal-Kap 16 johloq presunzjoni favur l-akkwirent li l-venditur, bhala sid l-art, huwa ukoll sid ta’ dak kollu li jinsab fuqha u tahtha u li konsegwentement it-trasferiment jikkomprendi mhux biss il-proprjeta' deskritta fil-kuntratt izda wkoll kull ma jinsab taht dik l-istess proprjeta'. Infatti din il-presunzjoni holqot konswetudini fis-sens li f’kuntratti ta’ trasferiment ta’ proprjeta' immobiljari qatt ma jinghad li tali trasferiment jinkludi dak kollu li jinsab taht wicc l-art, proprju ghax dan huwa prezunt. Huwa principju accettat li dak li mhux inkluz fil-kuntratt ma jistax jigi kunsidrat bhala li gie nkluz. Dak li allegatament il-vendituri suppost qalu lill-attur messu tnizzel fil-kuntratt, meta si tratta ta’ trasferiment ta’ proprjeta'.

X’tista taghmel sabiex tiehu lura art li ghandek titolu fuqha izda li tinsab posseduta minn haddiehor?

Ir-risposta tinsab f’azzjoni ta’ in rei vendicatoria. F’din l-azzjoni, l-attur irid jipprova d-dominju, ossija l-proprjeta' fih tal-haga li jrid jirrivendika. Mhux bizzejjed li hu talvolta jipprova li dik il-haga mhix tal-konvenut, imma jehtieg li juri pozittivament li hi tieghu nnifsu, ghax ‘melior conditio possidendis’, u gie dejjem ritenut mill-Qrati taghna, fuq l-istregwa ta’ prinicipji annessi universalment mid-duttrina u mill-gurisprudenza, bazati fuq ligijiet bhal taghna, illi dik il-prova li hi ezatta mir-rivendikat hemm bzonn li tkun kompleta u konkluziva, b’mod li kwalunkwe dubju, anki l-icken, ghandu jmur favur iI-possessur konvenut. U anki jekk il-Qorti ma tkunx affattu sodisfatta mid-dritt tal-konvenut, hi ghandha tilliberah jekk ir-rivendikant ma jaghtix prova tad-dominju tieghu li tkun ezenti mill-anqas dubju. Min-naha tal-konvenut dan m'ghandux mghalfejn javvanza l-ebda difiza jew li jipprova xi titolu fuq l-art fil-pusess tieghu sakemm l-attur ma jkunx ipprova li hu kien il-propretarju. Min jittanta azzjoni rei vindicatoria jista’ wkoll jibbaza d-dritt tieghu fuq il-preskrizzjoni akkwisittiva.

Tista' tispjega liema huma l- estremi ta’ l-actio rei vendicatoria?

L-estremi ta’ din l-azzjoni huma:
(i) L-attur irid jipprova d-dominju tieghu fuq il-haga minnu rivendikata u li huwa akkwista dak id-dominju legittimament, u
(ii) Il-konvenut jippossjedi dik l-istess haga.

X’inhu l- grad tal- prova li l-attur mehtieg jilhaq fl-actio rei vendicatoria?

Huwa stabbilit fil-gurisprudenza tal-Qrati taghna li il-prova trid tkun pjena u konvincenti, u li l-konvenut fl-azzjoni rivendikatoria m’ghandux bzonn jaghmel ebda prova sakemm ma jigix pruvat id-dominju tar-rivendikat fuq il-haga. L-attur f’din il-kawza, ghalhekk, ghandu l-oneru li jipprova li l-proprjeta' meritu tal-kawza hi tieghu, u mhux li dik il-proprjeta' m'hix tal-konvenut. Azzjoni ta` din l-ghamla kwindi titfa' piz qawwi fuq min jaghmilha ghaliex irid iressaq l-aqwa provi dwar il-jedd tieghu fuq il-beni li jrid jiehu lura f`idejh. Din ir-regola waslet biex holqot il-frazi `probatio diabolica` biex turi kemm huwa gholi l-grad mehtieg ta' prova li jrid iressaq attur f`kawza ta` din ix-xorta. Dan ghaliex ‘actore non probante reus absolvitur’, filwaqt li in `parti causa melior est conditio possidentis`. M'huwiex ghalhekk bizzejjed li l-attur jipprova li l-gid rivendikat m'huwiex tal-imharrek. Il-prova tista’ ssir, jew bl-esibizzjoni tat-titolu ta’ l-akkwist jew bI-istess preskrizzjoni akkwizittiva jew bi kwalunkwe mezz iehor permess mill-ligi.

Fl-actio rei vendicatoria, kif jitqies il- grad tal- prova meta paragunat ma' kawzi civili ohra?

Kontra dak li jsir bhala norma f`kawzi civili ohra, il-qies tal-prova f`kawza ta` rivendika m'huwiex il-prova fuq bilanc ta' probabilitajiet, izda l-oneru fuq l-attur f`dan il-kaz huwa assolut fis-sens li jrid igib prova konklussiva erga omnes. It-titolu tal-konvenuti jekk ippruvat huwa ta' ostakolu ghat-talba attrici, izda n-nuqqas tieghu ma jistax jitqies bhala gustifikazzjoni tat-tezi attrici.

Kuntratt huwa dejjem bizzejjed fl- attur fl-actio rei vendicatoria?

Jiddependi. Jista’ jaghti l- kaz li l-kuntratt biss ma jipprovax pjenament u konkludentement il-pretensjoni tieghu. Konsegwentement, l-attur b`dak il-kuntratt b'kollox ma jkunx wasal  biex jipprova b`mod pjen u konkludenti l-pretensjoni tieghu. L-attur huwa mehtieg jistabilixxi t-titolu tieghu minghajr dubbju.

X’ jigri jekk fl-azzjoni rivendikatorja, tigi sollevata l-eccezzjoni tat-titolu mill-konvenuti?

Meta f`azzjoni ta` rivendika, tigi sollevata l-eccezzjoni tat-titolu mill-konvenuti, il-Qorti trid taghmel indagni tat-titoli u ssib min mill-partijiet ikun ressaq l-ahjar Prova. (Actio Publiciana). Dan ifisser li f`dawk il-kazi fejn il-konvenut jeccepixxi titolu, l-ezami li trid taghmel il-Qorti huwa komparattiv tat-titoli rispettivi tal-kontendenti. Talvolta l- konvenut jaghzel spontanjament li ghall-azzjoni attrici jeccepixxi dritt ta` proprjeta', huwa jkun b’hekk qieghed implicitament jirrikonoxxi d-dominju jew titolu ta` l-attur, izda jkun qieghed jghid illi t-titolu tieghu huwa aktar validu u kwindi skont ir-regoli probatorji `reus in excipiendo fit actor`, din id-difiza timporta li l-konvenut jghaddi ghall-provi tat-titolu tieghu u jekk ma jirnexxix fil-meritu, jkollha tipprevali l-massima `melius est non habere titulum quam habere vitiosum`.

X’differenza tghaddi bejn l- ‘actio reivindicatoria’ u l-‘actio publicana’?

Fl-ewwel wahda, hemm bzonn il-prova tad-dominju, fit-tieni wahda hi bizzejjed prova ta’ pussess ahjar minn tal-konvenut. B’hekk, meta l-konvenut jesibixxi pero' anki huwa titolu iehor, tigi il-kwistjoni liema minn dawn iz-zewg titoli ghandu jipprevali. Kieku z-zewg titoli gejjin mill-istess bejjiegh, il-konflitt jigi regolat bl-anterjorita'  tat-traskrizzjoni, jew fin-nuqqas taghha, bl-anterjorita' tat-titolu stess. Il-prova li t-trasferiment fit-titolu esibit mir-rivendikant, kien proprjetarju, hi necessarja biss meta l-konvenut ikollu pussess anterjuri ghat-titolu.

L-azzjoni rei vindicatoria allura tintilef bit-tletin sena?

Il-jedd tal-proprjeta' u l-azzjoni rivendikatorja tal-proprjeta' huma haga wahda u ghalhekk, ghalkemm min ikun ha taht idejh ghaz-zmien mehtieg l-immobbli ta' haddiehor jakkwista dak l-immobbli bis-sahha ta' uzukapjoni, sid l-immobbli qatt ma jitlef il-jedd ghall-azzjoni rivendikatorja, ikun ghadda zmien kemm ghadda. Min jezercita l-azzjoni rivendikatorja ghandu b’hekk jipprova, minbarra l-pussess fil-persuna konvenuta, id-dominju fir-rivendikant. Lil min jallega l-uzukopjoni trigenarju bhala bazi tad-dominju minnu vantat ma jistax jigi oppost in-nuqqas ta' titolu jew tal-buona fede. U l-buona fede mhux eskluza bil-fatt ill l-preskrivent kien jaf li l-haga kienet ta' haddiehor - ghax hu bizzejed li l-preskrivent ikollu l-intenzjoni li jsir proprjetarju tal-haga. Imma l-pussess ta' tletin sena jrid ikun legittimu, jigifieri kontiwu, mhux interrott, pacifiku, publiku, u mhux ekwivoku. Il-preskrizzjoni tat-tletin sena ma tirrikjedi la titolu u lanqas buona fede. Timporta li bis-semplici pussess legittimu ghal tletin sena, il-possessur tal-haga jakkwista l-proprjeta' tal-haga, u b'dan il-mod il-possessur jakkwista allura l-azzjoni biex jirrivendika dik il-haga kontra kwalunkwe persuna, anki kontra l-istess proprjetarju precedenti.

F’kaz ta’ dubju fil- provi, x’ jigri fl-azzjoni rei vindicatoria?

F’azzjoni ta’ in rei vendicatoria l-gurisprudenza u d-duttrina huma pacifici fis-sens li l-gudikant ghandu jkun rigoruz u li kwalunkwe dubju, anki l-icken, ghandu jmur favur il-possessur konvenut. Anke jekk il-Qorti ma tkunx affattu sodisfatta mid-dritt tal-konvenut, hi ghandha tilliberah jekk ir-rivendikant (l-attur) ma jaghtix prova tad-dominju tieghu, li tkun ezenti mill-anqas dubju.

Huwa veru li f’kaz ta’ preskrizzjoni akkwisittiva trentennali, ma hemmx htiega li tipprova li ghandek titolu gust?

Fil-kaz tal-preskrizzjoni akkwisittiva trentennali ma hemmx bzonn il-“giusto titolo” u lanqas il-“buona fede” minhabba l-elementi tat-trapass taz-zmien u dak tal- pussess. Biex pero’ il-pussess trentennali jaghti lok ghall-uzukapjoni, hemm bzonn li ma jkunx ekwivoku, u li jkun “animo domini”. Gudikant ghandu jkun rigoruz fil-prova li jrid jaghmel l-attur. Biex il-pussess jista` jitqies legittimu huwa pero' mehtieg li jkun kontinwu, mhux interrott, pubbliku u mhux ekwivoku

Igifieri permezz tal- preskrizzjoni tat- tletin sena, tista’ tirrivendika kontra l- proprjetarju precedenti?

Iva. Il-preskrizzjoni tat-tletin sena ma tirrikjedi la titolu u lanqas buona fede. Timporta li bis-semplici pussess legittimu ghal tletin sena, il-possessur tal-haga jakkwista l-proprjeta' tal-haga, u b'dan il-mod il-possessur jakkwista allura l-azzjoni biex jirrivendika dik il-haga kontra kwalunkwe persuna, anki kontra l-istess proprjetarju precedenti.

X’ jigri jekk il- gar jibni fuq proprjeta tieghek u ma taghmilx oppozizzjoni waqt il- kors tax-xogholijiet?

L-Artikolu relevanti huwa l-571 tal-Kap. 16 li jghid:

Jekk fit-tlugh ta’ bini tigi okkupata b’bona fidi bicca mill-fond li jmiss ma’ dak il-bini, u l-gar ikun jaf li qieghed isir il-bini, u ma jaghmilx opposizzjoni, l-art li tigi hekk okkupata u l-bini li jsir fuqha jistghu jigu ddikjarati ta’ proprjeta` ta’ min bena, taht l-obbligu li jhallas lil sid l-art il-valur tal-wicc li jkun okkupa, u li jaghmel tajba kull hsara li tkun saret.

X’ jiġri jekk komproprjetarju ma jixtieqx jibqa’ sħab ma’ l- komproprjetarji l- ohra?

Skont l-Artikolu 496 tal-Kodiċi Ċivili, “Ħadd ma jista’ jkun imġiegħel jibqa’ fil-komunjoni, kull wieħed mill-komproprjetarji jista’ dejjem, għad li jkun hemm ftehim xort’ oħra, jitlob il-qasma, kemm -il darba ma jkunx hemm b’testment li din il-qasma m’għandhiex issir.”

Jekk il- komproprjetarji ilkoll jaqblu li jbiegħu b’ liċitazzjoni, għandu jkun hemm diffikulta’?

Skont l- Artikolu 518(1), meta l-komproprjetarji kollha jaqblu dwar bejgħ b’liċitazzjoni, ma hija meħtieġa l-ebda formalita’, u tista’ ssir bil-mezz li l-komproprjetarji jiftehmu.

Jekk il- komproprjetarji ma jaqblux dwar il- mod kif se jaqsmu, min għandu jiddeċiedi?

Meta ma jkunx hemm qbil bejn il-komproprjetarji kollha, l-għazla ta’ liema proċedura għandha tiġi esegwita hija mħollija f’idejn il-Qorti.

Biex komproprjetarju jitlob liċitazzjoni, huwa meħtieġ li jkollu minimu ta’ ishma?

Huwa stipulat fl-Artikolu 516 li “Meta hemm lok għal liċitazzjoni, din tista’ tiġi mitluba minn kull wieħed mill-komproprjetarji, ikun kemm ikun sehmu fil-ħaġa”. Iżda ta’ min ifakkar li l-liċitazzjoni hija l-eċċezzjoni għar-regola u tikkwalifika bħala rimedju straordinarju u konsentita biss meta d-diviżjoni ma tistax issir komodament u mingħajr ħsara, ossija mingħajr preġudizzju tal-kondividenti. Fil- fatt l- Artikolu 515 tal-Kodiċi Ċivili isemmi li bejgħ b’liċitazzjoni jista’ jseħħ “Meta l-beni in komun ma jistgħux jiġu maqsuma bla xkiel u bla ħsara,…”

Jista’ wiehed mill- komproprjetarju joġġezzjona għal- liċitazzjoni?

Il- principju huwa li meta l-beni ma jistgħux jinqasmu komodament mingħajr ekwiparazzjonijiet esaġerati u sproporzjonati, għandhom jiġu liċitati. Fil- fatt, l-Artikolu 552 tal-Kodiċi Ċivili jipprovdi li jekk il-beni in komun ma jkunux jistgħu jiġu maqsuma bla xkiel u bla ħsara, u ma tkunx tista' ssir tpattija b'beni oħra in komun ta' xorta differenti, iżda ta' l-istess valur, dawn il-beni jiġu mibjugħa b'liċitazzjoni sabiex jinqasam il-prezz tagħhom.

Jista’ testatur jissospendi l- qasma?

It-testatur jista’ b’testment jissospendi l-qasma għal żmien mhux aktar minn ħames snin, għalkemm ebda wieħed mill- werrieta ma jkun minuri. Mill- banda l- oħra, kull disposizzjoni li tissospendi l-qasma għal żmien iżjed twil, ma tiswiex għaż-żmien li jaqbeż il-ħames snin.

Jekk il- komproprjetarji ma jagħmlux użu minn post, dawn jitilfu d-dritt tal- pussess ta’ dak il- post maz-zmien?

In-nuqqas tal-komproprjetarji l-oħra li jinqdew huma wkoll bil-jedd tagħhom ta’ komproprjeta m’huwiex biżżejjed biex jagħti lil dak li jkun pussess esklużiv. Ta’ min ifakkar li l- Artikolu 526 jgħid “Dawk l-atti li huma biss fakultattivi jew li jitħallew li jsiru biss bil-bona grazzja ma jistgħux jiswew ta’ bażi għall-ksib tal-pussess.”

Proprjeta’ gejja mill- wirt u wħud mill- werrieta jridu jbiegħu. Ohrajn le. X’ rimedji hemm?

Jista’ jsir rikors diment li:

1. Il-komunjoni tal-ħaga skorriet it- tliet snin (sa ftit ilu għaxar snin) bejn il-komproprjetarji kollha.
2. Hemm in-nuqqas ta’ pendenza ta’ azzjoni għal qsim tal-proprjeta’ in kommun.
3. Jezisti n-nuqqas ta’ ftehim dwar il-bejgħ ta’ proprjeta’ partikolari bejn il-komproprjetarji kollha.
4. Hemm i-rieda tal-maġġoranza tal-komproprjetarji fil-qies tal-valur tal-ishma li jsir il-bejgħ tal-istess proprjeta’.
5. Ma jezistix preġudizzju gravi tal-komproprjetarji li qed joġġezzjonaw jekk il-bejgħ tal-proprjeta’ ssir bil-kondizzjonijiet u pattijiet proposti mill-maġġoranza tal-komproprjetarji.

Fil- fatt, l-Artikolu 495A fil- fatt jiddisponi hekk:

“(1) Salv meta jkun hemm kondominju jew stat ta’ indiviżjoni forzata, meta xi ħaga tkun inżammet in komun għal iżjed minn tliet snin (sa ftit ilu kienet għaxar snin) u ħadd mis-sidien ma jkun beda azzjoni quddiem xi Qorti jew tribunal ieħor għall-qsim tal-proprjetà li tkun qed tinżamm in komun, u l-komproprjetarji jonqsu milli jiftiehmu dwar il-bejgħ ta’ xi proprjetà partikolari bejniethom, il-Qorti għandha, jekk tkun sodisfatta li ħadd mill-komproprjetarji dissidenti ma jkun gravament preġudikat b’dak li tordna, tawtorizza l-bejgħ skond ma jkun jixtieq l-akbar għadd ta’ komproprjetarji fil-qies tal-valur ta’ l-ishma li kull komproprjetarju jkollu.

 (2) It-talba lill-Qorti għandha ssir permezz ta’ rikors li miegħu jkun hemm annessa dikjarazzjoni tas-sidien fejn jaqblu li jsir il-bejgħ kif ukoll prospett li jkun juri l-għadd u l-valur ta’ l-ishma li kull wieħed minnhom ikollu kif ukoll il-pattijiet u l-kondizzjonijiet li taħthom ikun ser isir il-bejgħ. Fir-rikors għandha tiġi ndikata wkoll id-data meta l-ħwejjeg ikunu gew in komun u ċ-ċirkostanzi relattivi.

(3) Ir-rikors għandu jiġi notifikat lill-komproprjetarji kollha li ma jkunux jaqblu mal-bejgħ kif ukoll lill-kuraturi li jiġu maħtura mill-Qorti biex jirrappreżentaw lil min mill-komproprjetarji ma jkunx magħruf jew ma jkunx jista’ jinstab. Ir-reġistratur għandu jara li kopja tar-rikors tiġi pubblikata fil-Gazzetta u f’ġurnal wieħed ta’ kuljum.”

X’ inhi d-differenza legali bejn actio spolii u actio manutentionis?

Dawn huma azzjonijiet possessorji taħt il-Kodiċi Ċivili tagħna. Il- ‘manuntentionis’ hi azzjoni maħsuba sabiex il-pussessur jinzamm fil- pussess f’każ ta’ molestja (Art. 534) u l- actio spolii hi azzjoni li taħseb għar-radd tal-pussess f’każ ta’ spoll (Art. 535).

Fil- manutentionis, l-attur li jkun ġie disturbat fil-pussess jitlob li ma jibqax jiġi mfixkel fit-tgawdija tiegħu tal-ħaġa.
Sabiex l-azzjoni tal- manutentionis tista’ tirnexxi jeħtieġ li jirrikorru erba’ elementi, u cioe’, l-attur irid jipprova li :
(a) L-azzjoni tiegħu tirrigwarda oġġett immobbli jew universalita’ ta’ ħwejjeġ mobbli;
(b) Li huwa jinsab fil-pussess ta’ liema xorta jkun, tal-ħaġa -  huwa indifferenti jekk il-pussess kienx leġittimu, jew illeġittimu, in buona fede jew in mala fede u jekk ikollux bħala oġġett id-detenzjoni tal-ħaġa korporali jew it-tgawdija ta’ xi jedd, basta li dik id-detenzjoni u dik it-tgawdija tkun ‘animo domini’;
(c) Li jkun ġie mmolestat f’dan il-pussess; u
(d) Li l-azzjoni tkun ġiet eżerċitata fi żmien sena mill-molestja.

Mill- banda l- oħra, fl- actio spolii, l-attur jitlob li jerġa’ jitqiegħed fl-istat li kien qabel ma ġie mnezza bi vjolenza jew bil-moħbi minn dak il-pussess – allura ir-rijintegrazzjoni tal- pussess.

Liema huma l- liġijiet li jirregolaw il- bini tat-toroq f’inħawi abitati?

Qabel l- 1 ta’ Jannar 2010 kien japplika l-Artikolu 20 tal- Kodiċi tal-Pulizija (Kap. 10). Wara l- imsemmija data, daħal fis-seħħ l-Avviz Legali numru 29 tal-2010 (New Roads and Road Works Regulations).

Jekk triq tinsab skemata fil- Pjan Lokali, jista’ wieħed jaqbad u jiftaħ dik it-triq?

Le. Triq ġdida f’post abitat jew f’post li ’l quddiem jista’ jinbena jistgħu jinfetħu biss bil-permess tal-Awtorità ta’ l-Ippjanar, b’konsultazzjoni ma’ Transport Malta. Mdankollu, l-Awtorità ta’ l-Ippjanar tista’ ma tagħtix permess għall-ftuħ ta’ triq.

Huwa minnu li biex tiżviluppa dar f’żona abitata, it-triq trid tkun iffurmata?

Iva. Fil- fatt l- Artikolu 12 ta’ l-Avviz Legali numru 29 tal-2010 (New Roads and Road Works Regulations) jgħid hekk:

“Ebda bini li jmiss ma’ triq ġdida f’post abitat ma jista’ jinbena qabel ma t-triq tiġi invellata sewwa mal-linja kif mogħtija mill-Awtorità ta’ Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar, b’konsultazzjoni mal-Awtorità. It-tul tat-triq li għandha tiġi hekk invellata għandu jibda minn triq li diġà hemm u li tkun diġà miftuħa għall-pubbliku, u għandu jibqa’ sejjer sal-aħħar tarf talfaċċata tal-bini li jkun se jsir.”

(B’ “inħawi abitati” nifmhu dawk l- inħawi fejn ikun hemm ġabra ta’ bini residenzjali li fih ikunu joqogħdu jew jistgħu joqogħdu iżjed minn mitt ruħ)

X'kienet il- pożizzjoni legali tas-sidien li ffurmaw toroq biex bnew djarhom qabel l- 2010?

Fejn it-triq infetħet mill-privat f’ żona abitata, il-privat kellu d-dmir li jagħmel il-manutenzjoni. It-triq tibqa’ meqjusa li hi proprjeta’ tal-privat. It-toroq li m’humiex tal-Gvern, malli jsir l-asfaltar tagħhom kellhom jiġu trasferiti lill-Gvern. Il-liġi ma kenitx tikkontempla ħlas ta’ kumpens. Anzi l-ispejjeż relatati mat-trasferiment kienu a karigu tas-sid.

(B’ “inħawi abitati” nifmhu dawk l- inħawi fejn ikun hemm ġabra ta’ bini residenzjali li fih ikunu joqogħdu jew jistgħu joqogħdu iżjed minn mitt ruħ)

Ladarba triq privata tintuża mill- pubbliku, din issir awtomatikament tal- Gvern?

Le. Jekk it-triq hija privata, ma jistax jingħad li saret pubblika għax tkun ilha għal żmien twil miftuħa għall-użu pubbliku, jew għax il-Gvern ikun għamel fiha xi tiswijiet jew xi xogħolijiet oħra, bħalma huwa drenaġġ.

F’liema stadju triq skemata f’żona abitata tiġi proprjeta’ tal- Gvern?

Qabel l-emendi ntrodotti bl-Att XXIII tal-2000 kien hemm ħtieġa li jiġi ppublikat att ta’ trasferiment sabiex triq issir proprjeta’ tal-Gvern. Sussegwentement bl-Att imsemmi toroq li jkunu inklużi fi skema jew pjan lokali jsiru tal-Gvern malli jitlesta l-kisi bl-asfalt u tiġi ppublikata Ordni tal-President fil-Gazzetta li tkun tordna li l-proprjeta’ ssir tal-Gvern. Pożizzjoni li tapplika wkoll illum skond l-Avviż Legali 29 tas-sena 2010.

(B’ “inħawi abitati” nifmhu dawk l- inħawi fejn ikun hemm ġabra ta’ bini residenzjali li fih ikunu joqogħdu jew jistgħu joqogħdu iżjed minn mitt ruħ)

X’ jiġri appena tiġi ppublikata Ordni tal-President fil-Gazzetta li tkun tordna li t-triq ssir tal-Gvern skond l-Avviż Legali 29 tas-sena 2010?

Mill-pubblikazzjoni ta’ tali avviż, is-sidien jinħelsu mid-dmir impost fuqhom bil-liġi li jieħdu ħsieb it-toroq.

Tista’ twaqqaf lil Transport Malta milli tintervjeni fi triq li giet iffurmata mill- privat f’ zona abitata? Jista’ f’dak il- kaz il- privat jitlob kumpens?

L-Awtorita’ għandha dritt, skond il-liġi, li tieħu ħsieb li t-toroq jiġu asfaltati. Jekk il-privat jiftaħ it-toroq u wara jingħata  l-asfalt mill- Awtorita’ tat- Transport ma hemm ebda jedd ta’ kumpens u wisq inqas li wieħed jista’ jġiegħel lill-Awtorita’ tat- Transport tneħħi x-xogħol li sar jew inekella li dawn it-toroq ma jibqgħux miftuħin għall-użu tal-pubbliku.

(B’ “inħawi abitati” nifmhu dawk l- inħawi fejn ikun hemm ġabra ta’ bini residenzjali li fih ikunu joqogħdu jew jistgħu joqogħdu iżjed minn mitt ruħ)

Tista’ Transport Malta tintervjeni hi stess biex tifforma t-toroq f’żoni abitati?

L-Artiklu 14(2) tal-Avviż Legali 29 tal-2010 jagħti s-setgħa lill-Awtorita’ tintervjeni biex hi stess tagħmel dak li kien dovut mis-sidien u tgħaddi biex hi stess tifforma t- toroq bil-modalita` espressament stabbilita` fl-imsemmi artikolu, u cioe’:

“Meta persuna tonqos milli tifforma triq kif provdut skont id-disposizzjonijiet ta’ dawn ir-regolamenti, l-Awtorità tista’ hi nnifisha tgħaddi biex tifforma dik it-triq wara li tagħti avviż talintenzjoni tagħha li tagħmel dan permezz ta’ avviż fil-Gazzetta, u tagħti lil dik il-persuna ħmistax-il ġurnata biex tikkonforma ruħha ma’ dan. Dik il-formazzjoni ssir bi spejjeż tal-persuna li kieku kienet xort’oħra tkun obbligata li tifforma dik it-triq, u l-Awtorità jkollha l-jedd tirkupra kull nefqa hekk magħmulha mingħand dik il-persuna.”


(B’ “inħawi abitati” nifmhu dawk l- inħawi fejn ikun hemm ġabra ta’ bini residenzjali li fih ikunu joqogħdu jew jistgħu joqogħdu iżjed minn mitt ruħ)