Kondominja

X’tgħid il-liġi meta wħud mill-partijiet iridu jwettqu ‘alterations’ f’condominium?

L-Artikolu 8(1) tal-Liġi tal-Kondominju jiddisponi li bla ħsara għas-subartikoli (5) u (7), il-condomini jistgħu jipprovdu, permezz tal-vot tal-maġġoranza msemmi fl-Artikolu 22(7), għall-ghemil ta’ tibdil jew tiġdid fil-partijiet komuni li jkunu jikkonsistu f’ benefikati jew jagħtu lok għal użu aktar komdu jew tgawdija aħjar tal-partijiet komuni.

Pero, l-Artikolu 8(3) imbagħad jiddisponi li bla ħsara għad-disposizzjonijiet tas-subartikoli (5) u (7), m’għandux isir dan it-tibdil jew tiġdid li ġej fil-partijiet komuni kemm-il darba ma jkunx hemm il-kunsens unanimu tal-condomini kollha:

a) dak li jibdel l-estetika u d-dehra tal-condominium; jew

b) dak li jolqot b’mod sostanzjali l-użu jew it-tgawdija ta’ xi parti komuni minn xi wieħed mill-condomini; jew

c) dak li jista’ jippreġudika l-istabbiltà jew is-sigurezza tal-bini.

Imbagħad, skont l-Artikolu 10, l-ebda condominus ma jista’ jagħmel xogħlijiet fil-proprjetà individwali tiegħu li tista’ tikkaġuna ħsara fil-partijiet komuni.

Finalment, l-Artikolu 22(7) jipprovdi, inter alia, li dawk id-deċiżjonijiet li jolqtu l-egħmil ta’ tiswijiet straordinarji jew l-għemil ta’ kull tibdil fil-partijiet komuni msemmija fl-Artikolu 8(1) għandhom ikunu biss validi jekk dawn jiġu approvati minn għadd ta’ condomini li jkunu jirrappreżentaw mhux inqas minn żewġ terzi mill-oqsma rappreżentati fil-laqgħa tal-condominium.

X’ jiġri jekk hemm xogħol urġenti f’condominium u m’hemmx qbil kif se jsiru?

L- Artikolu 8(3)(b) tal-Liġi tal-Kondominju f’ ċertu sens jixxiebaħ mal-provvediment ta’ l-Artikolu 493 tal-Kodiċi Ċivili li jipprovdi li “ebda komproprjetarju ma jista’ jagħmel tibdil fil-ħaġa in komun mingħajr il-kunsens tal-komproprjetarji l-oħra, lanqas jekk jidhirlu li dak it-tibdil hu ta’ ġid għal kulħadd”. Jidher ċar illi ż-żewġ dispozizzjonijiet jaffrontaw is-suġġett tal-limitu tal-godiment tal-ħaġa komuni. Dan hu spjegabbli kemm minħabba dik l-eżiġenza li trid li tiġi garantita disponibbilita` ugwali tal-ħaġa lill-komunisti, kemm għar-raġuni li tiġi rispettata l-entità sostanzjali u d-destinazzjoni oriġinarja tal-ħaġa in komuni. (Ara f’das-sens x’qalet il-Qorti tal-Appell fil-każ Philippa Abela vs Charles Ciappara et, (22 ta' Marzu 2006))

Madankollu, id-disposizzjonijiet tal-Att dwar il-Condominia m’humiex qegħdin hemm sabiex wieħed mill-condomini jkun jista’ jżomm lill-oħrajn milli jagħmlu riparazzjonijiet neċessarji bħala forma ta’ ritalijazzjoni jew sakemm jieħu li jrid.

Fil-kawża fl-ismijiet John Axisa pro et noe et vs Carmel sive Lino Azzopardi tas-6 ta' Ottubru 2000, il-Qorti ta’ l-Appell qalet hekk:

“Din il-Qorti tifhem illi l-istitut fejn il-komunjoni tal-beni hu mmirat biex jipprovdi prinċipji ġenerali tad-dritt li kellhom jirregolaw relazzjonijiet bejn il-komunisti fejn ikun hemm nuqqas ta’ qbil bejniethom dwar it-tgawdija tal-ħaġa komuni. Istitut li meta ġie redatt ma kienx forsi maħsub biex jipprovdi għas-sitwazzjonijiet komplessi li jippreżenta l-istat ta’ komunjoni fil-ħajja moderna tant li kien għalhekk li bdiet tinħass il-ħtieġa ta’ liġi li espressament tirregola l- kondominju u li, wieħed jittama, ma ddumx li tinġieb fis-seħħ. Mill-banda l-oħra però, din il-Qorti tifhem li l-prinċipju stabbilit f’dan l-istitut jekk ġudizzjosament u korrettament interpretati w applikati jistgħu jipprovdu rimedju għall-maġġor parti tas-sitwazzjonijiet ta’ nuqqas ta’ qbil li jistgħu jinqalgħu. L-ispirtu tal-liġi hu li jassikura l-amministrazzjoni u tgawdija ta’ l-oggett in komun skond il-finalità tiegħu u l-ġid komuni tal-koproprjetarji.”

Iżda, filwaqt illi ġie ammess li l-ebda wieħed mill-komproprjetarji ma jista’, mingħajr il-permess tal-komproprjetarji l-oħra, jagħmel inovazzjonijiet fil-proprjetà komuni, anke jekk jirritjeni li jkunu vantaġġjużi għall-komproprjetarji kollha, il-Qorti tal-Appell kompliet billi żiedet hekk:

“Jekk l-ispejjez in kwistjoni jkunu neċessarji għall-konservazzjoni ta’ l-oġġett komuni u b’dan wieħed jifhem għall-konservazzjoni ta’ oġġett komuni fl-istat li seta’ jiġi wtilizzat pjenament skond il-finalità tiegħu hi perfettament legali l-propożizzjoni li biex il-kondominju jkollu d-dritt jagħmel dawn l-ispejjez mhux meħtieġ minn qabel il-kunsens tal-kondominji l-oħra purche’ l-ispejjeż ikunu kif ingħad mhux biss ta’ indole neċessarju imma wkoll kongrui.”

X’inhuma r-restrizzjonijiet fuq co-owner ta’ bini?

Koproprjetarju m`għandux dritt li jagħmel tibdil ta` sustanza li jbiddel in-natura ta` l-oġġetti in komun mingħajr il-kunsens tal-koproprjetarji kollha.  

Fil-kawza Bedingfield vs Caruana, deċiża mill-Prim’ Awla tal-Qorti Ċivili fil-25 ta` Marzu, 2002, ġie osservat li l-kelma “tibdil” tfisser li jkun sar kambjament fl-oġġett in kwistjoni b`dan illi m`għadux jikkonsisti fil-forma oriġinali tiegħu. Xogħlijiet ta` dekorazzjoni jew xogħlijiet superfiċjali oħra anke fit-tifsira oriġinali ta` din il-kelma ma jbiddlux in-natura ta` l-oġġett u għalhekk ma humiex kolpiti bis-sanzjoni ta` l-artikolu fuq ċitat. Dan huwa wkoll ġuridikament loġiku peress illi l-iskop ta` dan l-artikolu huwa li jipproteġi lill-koproprjetarji li ma għandhomx il-pussess ta` l-oġġett in kwistjoni milli arbitrarjament isir it-tibdil f`dak l-oġġett mill-koproprjetarji li jkollhom il-pussess, liema tibdil jista` serjament jaffettwa n-natura ta` l-oġġett/fond in kwistjoni.

Huwa possibli tiftaħ twieqi u tgħaddi katusi minn sqaq komuni?

Fil-kaz Taliana vs Vella et. deċiż mill-Prim’ Awla f’ Ottubru 2017, il-Qorti kienet rinfaċċjata b’sitwazzjoni simili. Il-Qorti bniet l-argument tagħha fuq il-prejamblu ta’ “użu fil-qies tal-proprjeta komuni”:

“… f`dan il-kaz, ma jirrizultax li, mill-isqaq, qed isir uzu li b`xi mod ifixkel lill-koproprjetarji l-ohra milli jinqdew bih jew li fih saru xi alterazzjonijiet li jaffettwaw in-natura tiehu. Dak li ghamlu l-konvenuti meta fethu aperturi godda ghal fuq l-isqaq komuni u ghaddew diversi katusi ghal go fih jammonta ghall-uzu fil-qies tal-proprjeta` komuni. Fl-isqaq ma sar ebda xoghol li jbiddel id-destinazzjoni, l-istat u l-konsistenza tieghu, u kwindi dak li sar ghandu jitqies bhala uzu fil-qies li l-konvenuti qed jaghmlu mill-oggett in komun. F`dan l-istadju, ghalhekk, il-konvenuti m`ghandhomx jigu ordnati jnehhu x-xogholijiet li ghamlu.”

Madankollu, il-Qorti żiedet tgħid:

“Dan ma jfissirx, pero`, li l-konvenuti akkwistaw xi dritt li jhallu l-aperturi u l-katusi fejn huma; dan jistghu jaghmluh diment li l-isqaq jibqa` in komun, ghax f`kaz ta` bejgh jew qasma ta` l-isqaq, jekk dak l-isqaq jigi jappartjeni lil xi hadd li mhux il-konvenuti, ix-xoghlijiet meritu ta` din il-kawza jridu jitnehhew.”

Jista’ co-owner fi blokka flats iqabbad katusa ġdida mad-drenaġġ komuni?

Fil-kawza La Ferla vs Vella, deċiża nhar il-25 ta` Frar, 2005 mill-Prim’ Awla, intqal li sid ta` flat għandu kull dritt li jqabbad katusa ġdida ma` katusa komuni bl-istess mod l-installazzjoni ta` air-conditioning unit zgħir fuq il-bejt komuni mingħajr ma dan joħloq ingombru jammonta għall-użu fil-qies tal-proprjeta` komuni. L-istess jgħodd għall-użu ta` ħbula ta` l-inxir fuq il-bejt komuni.

X’inhi t-tifsira ta’ Condominium?

Skond l-Artikolu 2 ta’ l-Att dwar il-Condominia (Kapitolu 398) it-tifsira ta' Condominium hi "bini jew grupp ta' bini fejn il-proprjeta` jew l-użu jew it-tgawdija tal-partijiet komuni tiegħu hija ta' żewġ persuni jew iżjed pro indivizo u l-proprjeta` tad-diversi oqsma separati hija ta' l-istess żewġ persuni jew iżjed pro diviso".

Liema huma il-partijiet komuni ta' condominium? Il-ħitan ta’ barra ta’ appartament huma wkoll parti mill- condominium?

L-Artikolu 5 ta’ l-Att dwar il-Condominia (Kapitolu 398) jipprovdi illi:
 “Kemm-il darba ma jirrizultax xort'oħra mit-titolu tas-sidien ta' l-oqsma separati, jew sakemm ma jkunx hemm qbil mod ieħor bejn il-condomini b'att pubbliku, il-partijiet komuni ta' condominium huma dawn li ġejjin, ukoll jekk wieħed jew iżjed mill-condomini ma jagħmilx użu minnu:
(a) L-art li fuqha jkun mibni l-condominium, il-pedamenti, il-ħitan ta' barra, inklużi l-ħitan diviżorji komuni mal-fondi ta' biswit, is-soqfa, ix-xaftijiet, it-taraġ, il-bibien ta' dħul komuni, intrati, trombi tat- taraġ, btieħi, ġonna, l-arja li tiġi fuq il-proprjeta’ kollha u b'mod ġenerali, kull parti oħra tal-proprjeta’ li għandha għan li tintuża b'mod komuni;
(b) Il-partijiet li jintużaw bħala intrata u bħala kamra tal-ħasil komuni u l-partijiet li jintużaw bhala porter's lodge, għat-tagħmir ta' central heating, u għal kull faċilita’ oħra li għandha għan li tintuża b'mod komuni; u
(c) Id-dwal, bjar, tankijiet, akwedotti, drenaġġi, pajpijiet tal-katusi ta' l-ilma, kull stallazzjoni għall-ilma, gass, elettriku, tiżjin u servizzi oħra simili sa fejn dawk l-istallazzjonijiet jaqsmu lejn il-proprjeta’ esklużiva ta' kull condominus, u kull opra, stallazzjoni u oġġett ta' kull għamla li tkun li għandhom għan li jintużaw b'mod jew għal benefiċċju komuni.”
Mill-kontenut tas-subparagrafu (a) ta’ l-Artikolu 5 tal-Kapitolu 398 huma individwati dawk il-partijiet li jifformaw l-istruttura tal-korp ta’ bini, cioe’, dawk il-partijiet neċessarji għall-istess eżistenza tiegħu. B’mod partikulari, l-art, il-pedamenti, il-ħitan u s-soqfa tiegħu. Dawn, ilkoll, huma neċessarjament kondominjali in kwantu aċċessorji indiviżibbli per natura u destinazzjoni. Raġonevolment, allura, għall-istess eżistenza konkreta tal-kondominju, dawn huma, innegabilment, parti organika u essenzjali tal-korp ta’ bini, hekk integranti oġġett ta’ komunjoni bejn is-sidien tad-diversi appartamenti.
 Issa, filwaqt li  fl-awtonomija negozjali tagħhom il-kontraenti jistgħu jiftehmu liema huma dawk il-partijiet li għandhom jitqiesu komuni, b’danakollu fil-każ ta’ art, pedamenti jew ħitan, ankorke t-titolu ta’ akkwist ma jispeċifikahomx huwa diffiċli li jkun aċċettat kif dan jista’ validament jidderoga mill-presunzjoni ta’ komproprjeta` jew tal-kogodiment dwarhom affermata mill-Artikolu 5, kombinat ma’ l-Artikolu 2 ta’ l-Att.
 
Skond dan l-Artikolu 5 hemm allura presunzjoni juris tantum illi l-ħitan esterni huma parti komuni ta' condominium. Sabiex tali presunzjoni ma tissussistix huwa neċessarju li fil-kuntratt ta’ l-akkwist jingħad espressament illi l-ħitan esterni ta’ l-appartament li jkun qed jiġi trasferit ma jifformax parti mill-partijiet komuni. Jekk tali kuntratt ma jsemmi xejn dwar il-ħitan esterni  allura tapplika l-presunzjoni juris tantum illi l-ħitan esterni huma komuni.
 

Jekk kemm il-darba jiġi stabbilit li ħajt huwa komuni a tenur ta’ l-Att dwar il-Condominia (Kapitolu 398), hemm bżonn il-kunsens tal- partijiet biex isiru alterazzjonijiet żgħar?

Stabbilit illi l-ħajt huwa ħajt komuni ai termini ta' Kapitolu 398, huwa applikabbli l-Artikolu 8 sub-inċiż 3 li jipprovdi illi:-
"Bla ħsara għad-disposizzjonijiet tas-subartikolu (5) u (7), m'għandux isir dan it-tibdil jew tiġdid li ġej fil-partijiet komuni kemm-il darba ma jkunx hemm il-kunsens unanimu tal-condomini kollha :
(a) Dak li jibdel l-estetika u d-dehra tal-condominium;
(b) Dak li jolqot b'mod sostanzjali l-użu jew it-tgawdija ta' xi parti komuni minn xi wieħed mill-condomini; jew
(c) Dak li jista' jippreġudika l-istabbilita' jew is-sigurezza tal-bini."
F’dak li għandu x'jaqsam ma' l-estetika u d-dehra tal-condominium, il-liġi hija tassativa - Tipprojbixxi kwalunkwe ħaġa li tibdel l-estetika u d-dehra tal-condominium. Il-Legislatur fis-sub-inciz (3)(a) "sostanzjalment" bħal meta wzah fil-paragrafu ta' wara rigwardanti l-użu tal-common parts. Għalhekk l-interpretazzjoni li għandha tingħata fir-rigward hi li kwalunkwe ħaġa li tolqot "l-estetika u d-dehra" tal-partijiet komuni hija projbita jekk ma jkollhiex l-approvazzjoni tal-condomini kollha.

Jekk m’hemmx kunsens dwar l-estetika tal- partijiet komuni, jista’ wieħed mill- condomini jfittex rifuġju quddiem l-arbitru?

Kuntrarju għal per eżempju l-istallazzjoni ta' lift, il-kunsens tal-condomini l-oħra fir-rigward ta' dak li għandu x'jaqsam ma’ l-estetika u d-dehra tal-condominium ma jistax jiġi sostitwit b'deċiżjoni ta’ l-Arbitru.

Liema huma l- ħitan komuni f’rapport kondominjali?

F’rapport kondominjali hi l-liġi stess li tikkreja l-presunzjoni li “l-ħitan ta’ barra, inklużi l-ħitan diviżorji komuni mal-fondi ta’ biswit” għandhom jitqiesu komuni [subparagrafu (a) ta’ l-Artikolu 5].

Liema huma l- karatteristiċi ta’ bini kondominali?

Dan huwa  bini  jew  grupp  ta’  bini  fejn  il- proprjetà jew l-użu jew it-tgawdija tal-partijiet komuni tiegħu hija ta’ żewġ persuni jew iżjed pro indiviso u l-proprjetà tad-diversi oqsma separati hija tal-istess żewġ persuni jew iżjed pro diviso.

Iżda żewġ  fondi  jew  iżjed  fejn  fond  wieħed  jew  iżjed minnhom ikun sovrastanti fond ieħor, u fejn ikun hemm biss għadd ta’ servitujiet tal-fondi fuq xulxin, u fejn il-katusi, jew is-sistema tad-drenaġġ, jew servizzi oħra mgħoddija minn pajpijiet jew cables biss ikunu komuni, jew fejn żewġ fondi jew aktar għandhom biss taraġ komuni minn barra jew indani esterni komuni, m’għandhomx jitqiesu bħala condominium.

Dan ifisser li biex ikun hemm ġid kondominali, l-intrata u/jew it-taraġ li jwassal għal kull appartament irid ikun komuni u jinsab imsaqqaf u jagħmel parti mill-binja.

Il- karatteristika ta’ binja kondominali hi limitata għar-residenzi?

Le. Ma jidhirx li l-karatteristika ta’ binja kondominali hija limitata għal binjiet ta’ djar residenzjali.

Jekk bini mhux reġistrat bħala binja kondominali, ir-regoli tal- kondominju xorta japplikaw?

It-tħaddim tar-regoli tal-ġid kondominali ma jintrabatx mar-reġistrazzjoni tal-binja, liema reġistrazzjoni hija meħtieġa biss għal raġunijiet amministrattivi.

Jista’, b’kunsens bejn il- partijiet, id-dritt komuni ta’ xi wieħed mill- condomini jiġi mneħħi?

L-Att Dwar il-Condominia (Kap. 398) jgħid li “s-sehem mid-drittijiet komuni jista’ jiġi diviż jew imneħħi diment pero li jissussisti l-kunsens tal-condomini kollha.”

X’ jista’ jsir jekk ikun hemm nuqqas ta’ qbil ma’ deċiżjoni li tittieħed waqt laqgħa tal- Assoċjazzjoni?

Is-Subartikolu (1) ta’ l-Artikolu 23 tal-Kap. 398 jgħid testwalment hekk: “Meta condominus ma jkunx jaqbel ma’ deċiżjoni tal-laqgħa minħabba f’li d-deċiżjoni tmur kontra l-liġi jew ir-regolamenti tal-condominium jew tkun irraġonevoli jew oppressiva, huwa jista’ jirreferi l-kwestjoni għall-arbitraġġ.” L-istess jista’ jsir “meta condominus iqis li s-sehem tiegħu għar-rigward ta’ dawk l-ispejjeż ma jkunx wieħed ġust fil-qies tal-valur tad-drittijiet li għandu bħala wieħed mis-sidien tal-condominium’ -  hemm ukoll, huwa jista’ jirreferi l-kwestjoni għall-arbitraġġ.”

Jekk il- condomini ikunu assenti waqt il- laqgħat tal- Assoċjazzjoni, ikun ifisser li huma eżenti mill- obbligi tagħhom?

Il-fatt li l- condomini jaghzlu li ma jattendux il-laqgħat tal-Assoċjazzjoni ma jfissirx li huma eżentati mill-obbligi tagħhom.

Jista’ l- condominus inaqqas spejjeż li jkun gja ħareġ għall- komun mis-sehem tiegħu ta’ l-ispejjeż kondominali?

F’tali ċirkostanzi, wieħed huwa tenut joħroġ sehemu xorta waħda. Iżda xejn ma jeskludi lil dak li jkun jagħmel kawża fejn jitlob li jiġi rifuż l-ispejjeż li huwa jkun gja għamel in konnessjoni mal-komun.

Jista’ jintalab tnaqqis fil- ħlas tal- ispejjeż bejn il- condmini jekk dak li jkun jagħżel li ma jagħmilx użu mill- faċilitajiet kondominali?

Wieħed irid iżomm f’ moħħu li l-ħlas tal-ispejjeż bejn il- condomini għandu jkun fi proporzjon għall-użu li kull wiehed jista’ jagħmel u mhux fi proporzjon għall-użu li kull wiehed jagħmel. B’hekk il-prinċipju hu li l-condominus għandu obbligu li jikkontribwixxi b’mod proporzjonali għall-ispejjeż, irrispettivament ikunx qiegħed effettivament jagħmel użu jew le mill-partijiet komuni. Il-fatt li l-condominus minn jeddu jagħżel li ma jagħmilx użu minn ħaġa mhu ta’ ebda rilevanza.

Kif għandhom jinqasmu l-ispejjeż kondominali bejn il- condomini?

Is-Subartikolu (1) ta’ l- Artikolu 11 tal- Kap. 398 jistipula li l-ispejjeż meħtieġa għall-preservazzjoni, manutenzjoni, tiswijiet ordinarji u straordinarji, għat-tgawdija tal-partijiet komuni, għall-għoti ta’ servizzi fl-interess komuni u għal kull tibdil li jsir bi qbil tal-condomini, għandhom jinqasmu bejn il-condomini fi proporzjon għall-valur tal-proprjeta’ ta’ kull condominus u mhux allura skont in- numru ta’ appartamenti. Naturalment dal- metodu jibqa’ japplika sakemm ma hemmx ftehim kuntrarju.

Mill- banda l- oħra, l-Artikolu 11(2) tal- istess Kap. 398 jghid hekk: “Meta l-ispejjeż isiru dwar xi ħaġa li sservi lill-condomini f’miżura mhux ugwali, l-ispejjeż jinqasmu fi proporzjon tal-użu li kull wieħed jista’ jagħmel.”  Għaldaqstant, dan is-subinċiż qiegħed jirreferi għal dawk il-każijiet fejn ħaġa fil-kondominju, sa mill-bidu nett ma tkunx intiża għall-użu b’mod ugwali bejn il-condomini.

Liema huma l- istanzi li fejn l- Att dwar il-Condominia jirreferi għas-sistema ta’ arbitraġġ mandatorju?

L-Att dwar il-Condominia jipprovdi li fejn jeżisti condominium ċerti kwistjonijiet speċifiċi biss għandhom ikunu riferuti għall-arbitraġġ mandatorju u dan skont id-dispożizzjonijiet espressament ipprovduti fl-istess Att.

Dawn huma:
kwistjonijiet dwar spejjeż (Art. 11, Art. 14 u Art. 20), in-nomina u t-tneħħija ta’ amministratur (Art. 15), l-impunjar ta’ deċiżjonijiet meħuda mill-condomini (Art. 23) u kwistjonijiet fuq ir-regolamenti tal-condominia (Art. 24 u Art. 25);

X’ jista’ jsir jekk deċiżjoni tittieħed minn wara dahar il- condomini?

L-Artikolu 23 tal-Kap. 398, li bħala margin note tiegħu iġib il-kliem “oppożizzjoni għad-deċiżjonijiet fil-laqgħa”  jippresupponi li tkun saret laqgħa tal-condomini, fejn il-condomini kollha jkollhom l-opportunita’ li jgħidu tagħhom. Dan l- Artikolu allura japplika meta condominus ma jkunx qed jaqbel ma’ deċiżjoni tal-laqgħa tal-condomini minħabba li d-deċiżjoni tmur kontra l-liġi jew ir-regolamenti tal-condominium jew tkun irraġonevoli jew oppressiva, huwa għandu jirreferi il-kwistjoni għal arbitraġġ. Mill- banda l- oħra, is-sitwazzjoni hi għal kollox differenti meta deċiżjoni tkun ittieħdet minn wara dahar xi wħud mill- condomini, f’liema każ il- kwestjoni għandha tittieħed quddiem il- Prim’ Awla.

X’jigri meta d-dispożizzjonijiet tal-Kodiċi Ċivili dwar il-komunjoni tal-ġid jikkunfliġġu mad- dispożizzjonjiet tal- Kap. 398 (L- Att dwar il- Condominia)?

L-Artikolu 4 tal- Kapitolu 398 tal-Liġijiet ta’ Malta jgħid li d-dispożizzjonijiet tal-Kodiċi Ċivili dwar il-komunjoni tal-ġid ma jkunux jgħoddu għall-ġid komuni li jkun jinsab f’condominium.

F’liema ċirkostanzi huwa meħtieġ il- kunsens tas-sidien kollha biex isir tibdil jew tiġdid f’binja kondominali?

L-Artikolu 8(3) tal- Kap. 398 jipprovdi li jekk mhux bil-kunsens tas-sidien kondominali kollha, m’għandu jsir l-ebda tibdil jew tiġdid f’binja kondominali jew fl-ambjenti komuni meta l- interventi ikunu se :


1.    Jbiddlu l-estetika jew id-dehra tal-condominium; jew
2.    Jolqtu b’mod sostanzjali l-użu jew it-tgawdija ta’ xi parti komuni minn xi wieħed mis-sidien kondominali; jew
3.    Jikkawżaw ħsara jew iġġarrbu l-istabilita’ jew is-sigurezza tal-binja

Dan ifisser li fejn xi tibdil jew tiġdid ma jkunx jaqa’ taħt xi waħda mit-tliet ċirkostanzi partikolari imsemmija hawn fuq, m’huwiex meħtieġ li jinkiseb il-kunsens preventiv tal-condomini kollha biex ikun jista’ jsir.

Xi jghid l- Att dwar il- Condominia dwar lifts?

Kull sid kondominali jista’ jagħmel bi spejjeż għalih “faċilita’ neċessarja li tnaqqas jew telimina problemi ta’ mobilita’, salv li dawn ma joħolqux ebda preġudizzju serju, wara li jiġu installati jew mibnija, fil-konfront tal-condomini l-oħra” u dan jista’ mingħajr ma tintlab il-maġġoranza kwalifikata msemmija fl-Artikolu 22(7) tal-imsemmi Att sakemm pero’ jintwera li faċilita’ tal- lift  ma ġġibx “preġudizzju serju” lis-sidien kondominali l-oħrajn. Mela, minn kliem il-liġi, mhux kull ħsara jew disaġju tkun biżżejjed biex iżomm sid kondominali milli jwaħħal faċilita’ bħal dik għaliex  trid tkun ħsara jew disaġju “serju”. Dan il-preġudizzju serju irid ikun marbut mal-użu tal-ambjenti kondominali komuni li kull wieħed mis-sidien ikollu jagħmel minnhom, u mhux biss mit-twaħħil jew mit-tqegħid innifsu tal-faċilita’ li tkun (lift magħdud).

Intqal ukoll mill- Qrati tagħna li il-konsiderazzjoni tal-istat ta’ saħħa ta’ sid kondominali fit-twettiq ta’ tiġdid jew titjib fil-partijiet komuni ta’ binja kondominali għandha tkun kriterju li Qorti jmissha tqis biex tkejjel is-siwi ta’ oġġezzjonijiet għat-titjib mis-sidien kondominali l-oħrajn. (Nathalie u Anthony konjuġi Dalli –vs- Mario u Josette konjuġi Azzopardi deciza mill- Prim’ Awla nhar it- 28/05/15)

Huwa minnu li kull tilwima li tolqot l- att dwar il- Condominia hi soggetta ghall- arbitragg?

Le. L-att dwar il-Condominia ma jassoġġettax kull kwistjoni li tolqot il-condominium għall-arbitraġġ. Huwa veru li jezistu diversi artikoli li jipprovdu li, f’każ ta’ tilwima fuq il-materja diskussa f’dak l-artikolu, il-kwistjoni trid titressaq quddiem arbitru. Hekk insibu din ir-riferenza fl-Artikolu 8(7), 11(5), 14(8), 15(3)(4), 19(3), 20, 23(1), 24(7) u 25. Izda mill- banda l- ohra, meta kwestjoni mhux waħda minn dawk li "għandha" tiġi riferita għall-arbitraġġ, il-ġurisdizzjoni li tiddeċiedi fuq dik it-tilwima hija tal- Prim’ Awla.

Ghandi tilwima dwar qsim tal- arja tal- blokk. Veru li dil- kwestjoni trid tigi rizolta quddiem l- arbitragg?

Tilwima dwar qsim ta’ bejt m’għandhiex, fit-termini tal-Att dwar il- Condominia, neċessarjament tiġi riferita għall-arbitraġġ, u allura m'huwiex applikabbli d-dispożittiv ta’ arbitraġġ mandatorju.